[摘要] 备受关注的2012年楼市大戏在悬念跌宕之后，总算博得了一个温情结局。每到新年伊始，难免要对去年进行总结，对新的一年展开猜想。沈阳楼市的土地状况，房企拿地以及商业投资会有哪些新的进展和动态呢？
2012年，错综复杂的市场环境操控着沈阳土地市场的交易数据，在经历年初漫长的“冰冻期”之后，土地市场开始逐渐升温。随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市；房企“去库存化”成效显现，并开始积极拿地补仓。
从土地市场成交区域分布来看，浑南新区、于洪区、沈北新区、铁西区，占据土地总成交额的72%，热点区域的优质地块依然是2012年土地市场的“主角”。
年初冷淡年末翘尾低开高走成市场特点
2012年年初，土地市场一片萧条，土地成交量明显下滑，其中沈阳季度纯住宅用地更是出现了零成交的惨淡场面。沈阳土地市场开年遇冷，市场观望情绪浓厚，持续的政策调控和严峻的市场状况令开发商入市谨慎，拿地热情骤减，土地竞标趋于理性，成交量持续走低。
从第二季度开始，沈阳土地市场似乎有所好转，土地成交量不断回升。数据显示，2012年上半年，沈阳土地拍卖共成交181宗，共计规划面积10888044.38平方米。
进入年底，沈阳迎来全年土地拍卖的井喷期，相继有大量地块入市。仅在12月的某一周内，就有23宗地块被推出，的一次土地拍卖一天成交了11宗地块，现场出现了多人竞拍一块土地的现象。
综合分析，2012年沈阳市经营性土地出让量共1981.52万平方米，虽同比2011年有所减少，但较2010年出让量增加了近三成，呈现低开高走的态势。这也让许多业内人士对2013年的土地市场寄予厚望。
热点区域 仍是主力二环外成交量抢眼
今年的出让土地主要集中在浑南新区、于洪区、沈北新区和铁西区，四个区域的出让量占全市出让量的72%。其中，浑南新区出让土地350.36万平方米，于洪区出让土地305.77万平方米，沈北新区293.95万平方米，铁西区204.36万平方米。
值得一提的是，金廊沿线在2012年成交几宗土地，因其抢眼表现得到了业界的广泛关注，各大房企也毫不吝啬的抢拍优质地块，拉高了成交的平均溢价率。
此外，随着城市中心边缘化的加剧，一些城市外围区域的大面积地块被越来越多的开发企业所看好。分析人士称，由于沈河区、和平区等市中心区域土地的日益减少及城市的向外发展，二环外土地已成为土地出让的主战场，2012年出让土地中二环外的成交量占总成交量的93%。
品牌企业 带动市场2013年土地市场向好
伴随着土地市场的活跃，开发商的心态也发生着变化，一些2011年年初“卖房不买地”的战略就像一个关闭上游闸门却在不断放水的蓄水池，让很多开发商在产品供应上青黄不接，尤其是刚需产品。
2012年年底，在品牌企业的带动下，中小房企也开始频频出现在土地市场。一些企业甚至表现出“空仓”的焦虑——无论市场如何，没有房子卖或者没有地的边缘感必然会淡化企业的市场地位。
在范围内，2012年的最后一个月份，万科、保利、中海、恒大等9家标杆房企的累计购地金额高达390多亿元，环比11月增长超过32%，刷新了2012年年内月度购地的纪录。在土地市场“一波三折”的背后，是房企资金回笼后，对下一阶段的市场布局。据悉，2013年，一些品牌房企在沈拿地势头不减，开发企业的举措会给土地市场注入更多活力和信心。
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买这些房子的悲剧了 沈阳房价下跌谁遭殃
限购政策、存款准备金率下调，2012年的楼市风云变幻，让人有些摸不清头脑，而去年的土地市场无疑是一大亮点，从去年年初就开始非常活跃，去年一年，沈阳城区经营性土地出让共3596.2778万m2，而其中不乏大品牌开发商，华润、万科、中海、龙湖、恒大、保利、金地、越秀等品牌房企在沈拿地势头不减，这也必将带动更多开发商争取在土地市场分得一杯羹。
龙湖在沈拿地土地价格不断上升
2012年的土地市场，品牌房企的身影随处可见，而这其中关注的就是龙湖地产，分别在铁西、大东两个区域拿地4宗，成交总价11.6亿余元；金地则在去年的6月、9月在浑南新区拿地3宗，成交总价6.6亿余元；恒大在皇姑、大东拿地3宗，均为居住用地，成交总价10.9亿余元；万科在于洪、铁西区域拿地2宗，也为居住用地，总价10.7亿余元；保利在沈河、皇姑拿地2宗，成交总价18亿余元；中海在皇姑区摘得2012-053昆山路南地块，成交总价2亿余元。
而2012年沈城土地市场土地单价最贵的地块则是编号为2011-038的南二马路北（和平区太原街金碧辉煌地块）地块。该地块土地单价达到了52464元/平方米，这一价格成为屹今为止沈阳土地单价最贵地块。
而通过去年的种种数据来看，土地市场的各项纪录都在不断变化，这也表明土地市场的活跃度极强，受关注度也将越来越强。
楼市预期加重业内看好2013土地市场
在业内看来，2012年年底沈城土地市场可谓十分“火爆”，而2013年开年，土地市场就开始激烈的竞争。1月8日，沈阳市土地交易中心进行了本年度的首场土拍，虽然只推出一块地，但体积庞大，占地面积123867平方米，该地块宗地编号沈北2012-087，地块名称101国道东侧-70，坐落于沈北新区道义开发区，起拍价楼面地价1085元/平方米。在经过39轮叫价后，9号买家以2030元/平方米的价格成交，溢价率高达87%，成交总价4.5亿元，为本年度敲响战鼓！
“从去年年底多家知名房企大规模拿地的趋势上看，房企对土地的需求大涨。而与之相反的是，和前几年相比的土地供应量却呈平稳走势，这就说明2013年的土地市场有望持续升温。”一位业内人士表示。“与以往相比，2013年的土地市场将更活跃，我们一起拭目以待。”
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买这些房子的悲剧了 沈阳房价下跌谁遭殃
(来源："区域商业中心"投资风起云涌）
尽管本轮调控被公认为“剑指住宅过度投资”，但整个房产业的观望，仍然让投资者对商业地产的兴趣大减。
纵观市场，新兴居住板块形成的新商圈则异军突起，成为商业地产的主战场，而以满足板块社区居民消费的“区域商业中心”成为去年投资者的新宠。
此外，以地一大道、郎勤商道为主的地下商业，已经初成气候，而这其中地铁的推动作用功不可没。
去年商业地产“外强中干”新兴城市板块异军突起
新峰地产发布数据显示，2012年沈阳商业地产新增供应948190平，销售642409万平，相比2011年新增供应量892940平，销售722548平，去化明显放缓。
在商业地产销售排名中，前10位的项目呈现明显的区域化，其中于洪、浑南、长白岛等新兴板块，成为去年市场销售的赢家。“太原街、中街、铁西广场等传统商圈，可开发的土地趋于饱和，主要靠商圈自身的扩容来实现；金廊沿线大型城市综合体项目，则多以自持租赁为主，鲜有销售。”
新峰地产顾问公司总经理助理于岳雅分析说，“而新兴的城市居住板块，无论总供应量或是销售量来讲，均称为商业地产的主战场。”去年，浑南新区的兴隆大奥莱开业、奥体万达广场开工、亿丰不夜城项目对外招商销售，长白岛的维华商业广场引入大润发超市，于洪宏发长岛引入兴隆大天地等一系列动作，标志着新兴板块商业地产的成熟。
“区域商业中心”走红市场新商圈人气潜力吸引投资者
随着新兴板块商业地产的火热，一批满足区域消费的新商圈迅速形成，其价值潜力成为投资者的宠儿。“长白岛内人口数量21万，加上公交和未来地铁的辐射作用，将形成一个50万人的区域商圈。加上区域内万科、中海、远洋等品牌大盘积聚的高消费人群，形成了新商圈的人气保障。”沈阳润隆房地产开发有限公司销售部副总经理沈明表示。去年，维华商业广场项目实现“当年开发、当年开业、当年售罄”，销售额达6亿元“随着新兴板块人气的聚拢，像奥园、维华这样大型的‘区域商业中心’，成为附近几个社区的商业配套，依托交通优势，形成辐射3至5公里的区域商圈。”中国奥园地产集团沈阳片区公司总经理助理黄继宗表示。“在一线城市，这种‘区域商业’已经成为商业地产的主流。随着沈阳城市规模的扩大，这种商业形态已经初步形成，而且必将成为商业地产发展的趋势。”中国商业地产全程服务商，京睿意德房地产咨询有限公司高级经理玄兆业说。
地下商业初成气候地铁助涨“地下经济”功不可没
商业地产的另一个赢家应该数地下商业，在地一大道、郎勤商道为代表的地下商业经过多年的积累之后，终于抢占了沈阳人的“商业心理”。“近两年，北行地一大道营业额呈上升趋势，特别在永辉超市入住之后，主力店的带动作用明显。另一方面，随着地下商业项目的开发，城市对地下商业的认知，也逐年增强。”北京睿意德房地产咨询有限公司顾问李婷婷表示。“目前沈阳地下商业项目，集中在中街、太原街等传统商圈，占据地理位置优势。在土地稀缺制约的传统商圈中，延伸了商圈发展。”于岳雅分析说。
此外，去年辽展地铁商城的开业，实现了地铁对地下商业的提升作用。此外，朗勤商道、地一大道项目也多与地铁实现对接。“交通上与地铁1、4号线相连，还有42个出口和各大商场相通，这就决定了有足够的人流量做支撑。”朗勤商道营销副总经理徐利群说。
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买这些房子的悲剧了 沈阳房价下跌谁遭殃
（来源：沈阳楼市买与卖的博弈逐渐升级）
截止至2012年12月31日，沈阳拥有可售别墅6304套，与近三年同期相比存量，这也就意味着：2013年沈阳的别墅总供应量已经具备了一个很大的基数；2012年沈阳别墅新增供销比为63.2%，同2010年和2011年相比增幅接近十个百分点，反映出了沈阳高端消费群体，对于别墅产品的真实需求。
供销之弈买方市场还是卖方市场？
有人预测2013年的别墅市场会是买方市场，原因就是市面上丰富的别墅存货，加之近一阶段宏观市场的背景，企业会加大对于库存的营销力度。也有人预测2013年的别墅市场属于卖方，因为2012年乃至2011年市场上的需求都处于一个蛰伏期，此外2012年的新增别墅产品数量并不很大，而且已经消化颇多，在2013年中新增的别墅产品也势必会拥有一个不错的市场。
2013年是谁的市场都不重要，客观来看市场上的别墅存量确实较大，对于项目来说这是一种包括资金和销售任务等方面的压力。但对于购房者来说，这却是一个信号：因为丰富的产品存量，将会带给置业者们更广阔的挑选空间。
远近之弈“墅城中”还是“墅城郊”？
在采访中，金地地产的一位营销负责人认为，2013年会有更好表现的别墅产品应该是城市系列的别墅产品，因为相对一些远郊的别墅产品，城市别墅更容易成为居所，而具有度假属性的别墅产品容易出现群体空置的现象。
沈北一位别墅项目的负责人认为，对于别墅购买者来说，考虑的不仅仅是地点的远近，而是交通的便利、配套的完善，以及是否具备墅居生活的环境。近年来沈北等地别墅项目的良好发展，已经为市场带来了既具备项目品质，又兼具高性价比的产品，也成为了不少别墅置业者的方向。
户型之弈大小别墅谁主沉浮？
从最近三年的数据中可以看到，每年售出别墅的平均面积，是逐年递减的趋势；然而每年新增别墅的平均面积，却呈现出了逐年递增的上行态势，2010年为285.62m2，2011年为289.82m2，2012年为305.45m2。按照这一规律，2013年新增别墅的平均面积很可能还会有所增加。
在市场上，在售的别墅项目中唱主流的还是空间阔绰的“高配”产品。即便有项目发售了中小型的联排产品，也必然会建筑不少300m2以上的双拼和类独栋产品。究其原因，别墅产品本身就代表了商品住宅的建筑形态，开发商们也会以此证明自身的品牌实力。
但相当一部分置业者，更青睐中小规模的别墅，从连年递减的平均面积就能够得知市场的需求方向。
沈阳抒频房地产顾问有限公司董事长王抒频认为，别墅产品的高总价特性总会将一部分购买者拒之门外，沈阳缺少的正是专门为普通高薪阶层人士所打造的别墅产品。
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