[摘要] 近几年全国商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。中指研究院对此做了专项研究，结论显示：沈阳、合肥、成都、郑州等部分二线城市商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
2010年以来，各级政府密集出台的房地产市场的调控政策，引发了住宅市场的波动，各地商业地产市场迅速升温，众多房企出于规避风险和战略转型的考虑，纷纷加大商业地产领域的拓展，例如万科将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，保利成立商业地产投资管理有限公司，龙湖提出未来15年内使商业地产租赁业务的利润占比从5%提高到30%等。
城市化率的逐渐提高带来人口的增长，也必然带来经济结构的转型，服务业比例会逐渐提高，因此，商业地产作为城市建设、新区发展的基础设施，第三产业的可持续发展平台，相比住宅产业更容易得到政府支持。与此同时，服务业企业就业人数的增多、社会消费品零售总额的持续双位数增长都为商业地产带来发展的契机。
但是，由于商业地产具有回收期长、管理能力要求高等特点，部分二三线城市短期内大规模项目上马后供应过剩风险已经开始显露。在此背景下，本报告对主要城市近年商业地产【如无特别说明，本报告有关商业地产投资额、开工、销售等指标的统计口径来自国家统计局，包括办公用房、商业营业用房两个大类。]的开发投资、开工、销售等情况进行分析[ 本报告按照开发投资额筛选出商业地产发展最快的前100个城市，每个指标按照实际大小进行排序，重点讨论排名前30城市。】，主要结论如下：
1、近几年商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。
2、办公楼：北京等一线城市经济规模及产业发展迅速，国内外企业积极进驻，对办公楼需求旺盛，优质物业依旧供不应求，而成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前于需求。
3、商业营业用房：一线城市供应不足态势明显，而沈阳、合肥等二线城市供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
1、商业地产：新开发面积占比持续增加，市场迅速扩容
图：2005-2012年商业地产投资额、新开工面积、销售面积
图：2005-2012年办公楼及商业营业用房投资、开工面积、销售占比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
商业地产投资额与新开工面积持续增长，商业用房和办公楼占比均有上升，尤其2012年市场扩容明显。中指研究院宏观版数据显示，2005-2012年，商业地产投资额持续增加，从0.3万亿元增加到1.27万亿元，增长4.5倍，新开工面积从0.9亿平方米增加到2.8亿平方米，增长3倍，而销售面积上涨幅度不到1倍，远低于新开工面积，显示出范围内商业地产持续快速发展，供应速度加快，而去化速度相对较慢（未考虑不公开销售而作为持有物业经营的情况，但从来看，此部分物业相对较少）。从占比来看，2005-2012年商业地产投资额占比仅提升了0.1个百分点，而新开工面积占房地产新开工面积比重从13.8%上升到15.8%，提高了2个百分点，其中商业营业用房占比提高了0.9个百分点，办公楼占比提高了1.1个百分点。2012年商业地产占比提升最为迅速，商业用房提升了1.6个百分点，办公楼提升了0.6个百分点。
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2、办公楼市场：一线城市需求依旧旺盛，北京优质物业供不应求，成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前
（1）、市场现状：北京、上海投资量仍最为显著，二线城市开工、销售增长速度快
》》 开工：持续扩容，二线城市增长率较高
图：2005-2012年办公楼新开工面积及年平均增长率
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2012年主要城市办公楼开工及其近三年复合增速
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
办公楼市场供应持续扩容，最近三四年增幅尤其显著。2005-2012年，办公楼市场新开工量持续增加，从1704万平方米增加到5986万平方米，增长了3.5倍。从增速来看，2009-2012年年平均增幅为25.5%，是2005-2008年年平均涨幅10.4%的2.5倍，扩容速度明显加快。
从不同城市来看，北京办公楼新开工量遥遥领先于其他城市，成都、郑州等二线城市增速突出。2012年新开工面积超过100万平方米的城市达到了15个，其中，北京市办公楼物业新开工量一直处于领先水平，2012年更是刷新了单个城市开工量的记录，达到537万平方米，是上海的两倍有余（233万平方米），占开工量的30个城市的15%。从新开工量增速来看，30个城市复合增长率的平均值达到了50%，二线城市成都、郑州近三年的增长率更是超过70%，其开工量已经接近上海。
》》 投资：北京、上海对资金的吸引力依旧最强
图：2012年主要城市办公楼开发投资额及其近三年复合增速
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2010-2012年主要城市办公楼开发投资额占房地产开发投资额比重
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
北京、上海办公楼物业市场对资金的吸引力依旧最强，9个城市开发投资额超百亿。2012年，北京、上海的办公楼物业开发投资额分别达到了385亿元和263亿元，是前30城市平均水平（82亿元）的4.7倍和3.2倍，两城市投资额之和更是占到30个城市合计的26%，投资额大幅超越其他城市。除北京、上海外，广州与其他6个经济发展较快的二线城市投资额也超过百亿元，其中武汉、成都、郑州、重庆近三年的复合增速超过50%，增长较快。而另一个一线城市深圳的投资额仅排到26位，其在2005以28亿投资额排在第4位，之后多年一直维持低增速，近三年更是出现投资额下降的情况。从办公楼开发投资额占房地产市场整体比重来看，北京、上海、广州三城市超过10%，南昌的房地产市场规模相对较小，但其写字楼投资增速近几年较快，促成其资金占比提高到仅次于广州的水平。
》》 销售：成都、郑州等二线城市销量已高于部分一线城市，而一线城市销供比普遍高于其他城市，供应相对不足
图：2012年主要城市办公楼销售面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
图：2010-2012年主要城市办公楼销售开工比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
北京销售面积明显领先其他城市，成都已超越上海。2012年，只有5个城市销售面积超过100万平方米，其中有3个一线城市，2个二线城市，与开工情况类似。北京销售253万平方米，依旧大幅领先主要城市平均水平（56万平方米）。成都销量猛增接近一倍，已 越上海，成为销售面积第二大的城市。
各城市销售开工比普遍较低。从销售开工比来看，近三年累计销售面积超过500万平方米的城市的只有3个城市，而累计新开工超过500万平方米的多达24个城市，因此，范围内的销售新开工比被拉低。主要城市近三年销售开工比均值为0.49，中位数为0.44，与住宅市场接近1的比值相比，办公楼市场明显偏低，这种局面除了归结于近年办公楼物业供应量增速较大，部分城市已超出市场消化能力，另一方面也与开发企业逐渐转变策略，倾向于自持优质物业有一定关系。
（2）、分化与风险：一线城市仍旧存在较大机遇，成都、郑州、昆明等二线城市供应过剩风险问题值得关注
》》 租金与空置率：甲级办公楼租金上涨但增速放缓，部分二线城市空置率高企
图：2011-2012年各季度代表城市办公楼租金及其增长率
数据来源：DTZ，中指研究院整理
图：2011-2012年各季度代表城市办公楼空置率
数据来源：DTZ，中指研究院整理
办公楼租金水平持续增长，但2012年增速普遍放缓。2011年各个城市租金都呈现季度环比攀升的情况，分别在四季度左右达到增速高点，按季环比增长率部分城市一度超过10%，之后涨幅明显趋缓，一线城市到2012年四季度环比涨幅已经接近于零，天津、杭州等部分二线城市甚至出现了租金下降的情况，短期内供应过剩的压力较大。
主要城市空置率水平表现分化，多数城市空置率下降，但杭州、武汉等二线城市供求关系逆转，空置率大幅提升。2011年各主要城市甲级办公楼空置率在10%水平左右，处于较低水平，而2012年这一指标出现明显分化，一线城市北京空置率持续走低，至年末仅有2.8%，市场明显供不应求，上海、广州、深圳维持去年的较低水平，二线城市天津、杭州、武汉空置率持续攀升，特别是杭州，空置率达到了19.0%，仅南京的空置率走低，总体来看二线城市出现供应过快，消化能力不足的情况。
》》 开工量与第三产业产值：成都、郑州、昆明等二线城市超量供应明显
图：主要城市办公楼近三年累计开工面积与2011年第三产业产值对比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
一线城市经济基础好、需求旺盛，而部分二线城市如成都、郑州、昆明、鄂尔多斯等供应量明显超过了其消化能力。第三产业产值对办公楼需求影响非常显著，因此这里我们用第三产业产值作为需求的替代量来评估目前城市对近三年新增供应量的消化能力。一线城市北上广深经济基础好，第三产业总产值远高于平均水平，对写字楼物业需求旺盛。反观成都、郑州、昆明、鄂尔多斯等城市存在供应过剩风险，其近三年实际开工量已到达400-600万平方米之间，新开工复合增速超过第三产业产值复合增速50个百分点，但其第三产业产值明显低于供应量相似的广州、上海等地。此外，杭州的供应量虽大，但其处于东部沿海较发达地区，第三产业平稳增长而新增供应增速却有所下降，楼市持续过热的风险不大。而天津从累计开工量与第三产业产值来看关系来看还属正常，但是其局部地区开发过热迹象也相当明显，天津滨海新区响螺湾商务区由于政府主导投资过度超前，配套设施滞后，多个项目已经处于封盘停工项目状态。整体来看，30个城市近三年销售开工比均值为0.44，与住宅市场接近1的比值相比，办公楼市场明显偏低，造成这种情况一方面由于近年办公楼物业供应量增速较大，部分城市已超出市场消化能力，另一方面于开发企业转变策略，倾向于自持优质物业有一定关系。
3、商业营业用房：一线城市供应相对不足，而多数二三线城市供应远超其承载力
（1）、市场现状：沈阳、重庆、成都的二线城市仍保持较高供应量，远超北京、上海等一线城市
》》 开工：近四年新开工增速加快，沈阳、重庆、成都等地规模领先
图：2005-2012年商业用房新开工面积及年平均增长率
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
最近四年新开工速度明显加快。2005-2012年，商业营业用房供应量大幅增加，新开发面积从0.8亿平方米增加到2.2亿平方米，增长了2.9倍，其中2009-2012年商业营业用房新开工速度明显加快，年平均增长率为22.3%，是2005-2008年平均增长率6.7%的3.3倍。
图：2012年主要城市商业用房新开工面积及近三年复合增长率
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
沈阳、重庆、成都等二线城市新开工面积位居前列。2012年，二线城市沈阳、重庆、成都的新开工面积位居前列，分别为573、539、456万平方米，较北京的326万平方米分别高出72%、66%、40%。从近三年的复合增长率来看，主要城市中，大部分二线城市保持着较高的复合增长率，其中，成都、银川位居前两位，分别为76%、70%，一线城市北京、上海的复合增长率较低，仅为13%与21%。
》》 投资：沈阳、无锡等二线城市投资及其占比远高于其他城市，投资热度过高
图：2012年主要城市商业营业用房开发投资额及近三年复合增速
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
部分二线城市投资额与增速均超越一线城市。2012年，二线城市商业营业用房投资额普遍较高，其中沈阳、重庆的投资额度位居前两位，均在300亿元以上，成都、苏州、无锡、武汉、大连投资额也都在200亿与300亿之间。从2009-2012年投资额度复合增长率来看，二线城市的投资额增速大于一线城市，成都、大连等城市的增长率高于50%，而一线城市北京、上海、广州、深圳都在20%左右。
图：2010-2012年主要城市商业用房开发投资额占房地产开发投资额比重
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
鞍山、嘉兴、盐城、无锡、沈阳等二三线城市占比高于水平。2010-2012年主要城市商业营业用房投资额占房地产开发投资额的比例为12.3%，有17个城市超过平均水平。分城市来看，一线城市中，广州的占比高出平均水平2.8个百分点，深圳的占比与平均水平持平，上海、北京的占比分别低于平均水平0.4、2.3个百分点。二线城市中，16个城市超过平均水平，其中鞍山的占比，为21.7%，无锡、嘉兴、沈阳的占比也均超过了18%。
》》 销售：重庆、沈阳、成都、苏州等二线城市销量同样位居各城市前列
图：2012年主要城市商业营业用房销售面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
重庆、沈阳、成都、苏州等二线城市不但供应量和投资额较高，销量同样位居各城市前列。2012年，主要城市中商业营业用房销售面积超过100万平方米的只有7个城市，其中二线城市重庆、沈阳、成都，销售面积均超过150万平方米，一线城市北京、上海的销售面积在100-150万平方米之间，广州的销售面积为75.2万平方米，处于中等水平，深圳的销售面积为21.2万平方米，处于较低水平。
图：2010-2012年主要城市商业营业用房销售开工比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
销供比大于1的城市仍普遍是市场较热的东部一二线城市，如北京、上海、广州、苏州、宁波等。从销售开工比来看，近三年累计销售面积超过500万平方米的城市只有3个，而累计新开工超过500万平方米的城市多达24个，平均销售新开工比较低。2010-2012年主要城市商业营业用房平均水平为0.33，所有城市的销售开工比均小于1，造成这种状况的主要原因之一是商业营业用房供给量偏高，另一方面是由于开发商还会自持一定量物业，且在近两年租金上涨的形势下持有优质物业的意愿更为强烈。
（2）、分化与风险：一线城市需求旺盛，市场潜力仍值得挖掘，沈阳、银川、合肥等二线城市存在较高的供应过剩风险
》》 租金与空置率：一线城市租金持续上涨，空置率保持在低水平
图：2010-2012年主要城市优质商铺租金
图：2011-2012年代表城市商业营业用房租金及其增长率
数据来源：仲联量行，中指研究院整理
一线城市需求旺盛，租金持续上涨。从2010-2012年8个大城市的租金走势来看，一线城市北京，广州，上海和二线城市的天津租金一直呈现上升态势，显示这四个城市的商业用房市场需求旺盛，二线城市沈阳的租金一直呈下降态势，重庆、青岛的租金先上升后下降，并在2012年下降到近三年值。从空置率来看，沈阳的空置率，近三年的空置率持续在15%以上，北京、青岛的空置率持续降低，并在2012年末降至10%以下，广州的空置率持续在处在地位，在3%左右。因此，综合来看，北京、广州、青岛三个城市的商业营业用房市场需求与供应较为均衡，而沈阳的商业营业用房则显示出供应过剩的风险。
》》 开工量与社会消费品零售额：沈阳、重庆虽供应量大，但仍在其承载范围，银川、合肥、呼和浩特等中西部二线城市供应远超其消化能力，更值得警惕
图：主要城市商业用房近三年累计新开工面积与2011年社会消费品零售总额对比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
一线城市有足够的需求消化新增供应，而二线城市面临供应过剩的风险，其中沈阳、重庆虽供应量大，但仍在其承载范围，银川、合肥、呼和浩特等中西部二线城市供应远超其消化能力，风险更值得警惕。社会消费品零售总额是衡量商业用房市场需求的一个重要指标，随着社会消费品零售总额的增加，商业用房面积的适当增加可以促进消费，但过多的面积供应则会导致供求不平衡，带来相应的市场风险。2010-2012年，在主要城市中，所有一线城市的社会零售品销售总额都远远高于其所应对应的新开工面积，显示了强大的社会消费能力，由于一线城市的家庭可支配收入高，增长速度快，体验式消费占据了主导地位，因此时尚品牌、快速消费品、餐饮、影院等产业扩大了营业面积，商业营业用房市场需求旺盛。而二线城市银川、合肥、沈阳等城市存在着严重的供需不匹配，其中沈阳2011年消费品零售总额均不到北京的一半，但开工面积均超出北京的60%以上。其他城市如二线城市济南、杭州、无锡都显示出供需平衡的态势。
结语
2012年，在宏观经济稳定增长，国家扩大内需、社会消费品零售总额双位数增长等宏观因素以及投资渠道少、住宅限购等微观因素影响下，商业地产市场供应量达到历史，但销售面积并未相应的随之增加，供大于求的现象初显，城市之间两极分化。一线城市由于人口众多，第三产业占比高，人均收入高，因此，商业地产的供应很好的适应了城市的需求，无论是对于一线城市的办公楼市场，还是商业营业用房，较高的销售面积、较低的空置率与上涨的租金都显示出了市场的供不应求态势。
而对于如沈阳等二线城市，较低的销售面积、较高的空置率与下降的租金，表明这些城市存在着供应过剩的风险。造成这种状况的原因，一方面是开发商对于二线城市商业地产前景的不理性的分析与预期，另一方面也来自城市规划中的问题，商业市场的培育、经营、发展都有自身的规律与周期，如果政府加快商用土地供应节奏，无疑在短期内加重了商业地产的供应量，造成商业地产的出清周期与商业的发展周期不匹配，从长远来说，反而抑制了社会经济的发展。
从企业的角度来说，无论是一直坚持做商业地产的万达集团，还是新进入商业地产的龙湖地产等公司，都提高了自持物业的比例，这都表明商业地产开发公司更重视商业地产后期经营所带来的利润，但由于商业地产的投资回收期长，风险大，因此，企业财务、经营、管理能力是商业地产能否健康发展的关键。2013年，经济的稳定发展，城市化的加快，住宅市场的限购以及投资渠道的缺少都会继续给商业地产的发展带来利好，一线城市的商业地产依然面临着发展的契机，而部分二线城市新增供应超过需求的情况也不会在短期内扭转，同时电商的线上贸易、虚拟商铺的快速发展也给商业地产尤其是商业营业用房的开发带来新的挑战。
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