[摘要] 地产论道是商报房产周刊与沈阳房天下联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
第二个我想讲商业和住宅的关系，因为我们泛华是30万平，其实说实在话商业和住宅是把双刃剑，商业很容易对住宅造成一个伤害，想把住宅做成死盘不容易，但是想把商业做成死盘一刀就可以了。但是商业做好了，说实话对商圈整个中心区域的拉动不光是对这个楼盘的一个受益，其实是一个区域的，包括整个社区的一个拉动。商业其实分三大种类，是市级商业中心，沈阳大概有太原街中街还有一些专业批发市场，比如家具城五爱街南塔这是属于市级的；第二个就是区域型商业中心，就是以超市大卖场购买中心为主；
我们住宅进来以后也是先定位，看这个房子要卖给谁，像东方俪城的肯定不会去铁西重工街买房子，重工街的也不愿意去东方俪城买房子，那我们就来研究谁来买我们的房子，然后如何定位它。
我的商业又带住宅，那我这个住宅谁来，是高级白领还是谁，刚才说高中心区域住宅特点，大一点说就是中心区域，小一点说是区域中心，你要做的话要考虑住宅商业对你社区的推动，因为一个合理的居民能用得上的住宅商业对社区推动非常大。开发商把其中1/5房子留下来，比如我们现在在探讨住宅和商业的结合叫模范社区商业，比如我们有银行、邮局、移动通信、粮店、发廊，它是一个社区商业的组合点，如果你能把这些商业有效的配合进去之后，就能推动你住宅的售量，包括你隔壁的商户的销售，然后带着租约再去销售它可能这是一个双赢的策略，在南方这方面做得特别好，第五大道就卖出了天价。
主持人(左世哲)：
段总提到这个，我觉得是解决了自己的商业和配套服务于社区然后带来便利，我给的至少是这样一个情况，而且事先想到干扰的因素来排除。安总也特别讲到你的项目，因为做得很好。如果没做到大家都会感觉出来，如果做出来大家可能会没有感觉。
安松青：
住宅区商业确实是双刃剑，比如底层公建老百姓也不让，就算是你有烟道也是不可以的。现在你看社区商业我的理解它不能大于进身15米，进身太大了要是20多米的话确实不好卖，而且社区商业是越小越好卖，而且社区商业不能上三层以上，这都是我的经验，上三层就死，你觉得好像是我卖这个怎么还卖不过住宅呢，商业是住宅利润的四倍，实际上你就是卖不过住宅，它有很多的特点需要研究，另外还有一个概念，就是在一个大盘来讲，怎么样选择利益和责任的问题，我觉得我们在当时东方俪城这个盘的时候就有过非常激烈的讨论，当时我们其中有一个方案可以不要大的一万二平米的商业，但是那个角又是对社会有贡献的，因为它就是十字路口有个角，你要是干商住的话我相信一定回头比较快，我要干大商业的话我又不是搞商业的我还很累，然后我还心理没数谁买这一万多的商业啊，这个时候就有一个利益和社会责任的选择的问题，我觉得我们在这个选择上我们选择对了，当时就觉得有责任的房地产开发商，一个大盘里有一个地点是十分不适合盖商业的，你给盖成商业那十年以后老百姓会骂你，现在我们选择了把资源，实际上我觉得在房地产开发里面有一个理念就是要把资源真正的还给百姓还给消费者，其中商业也是一个资源，我们当时两个商业没卖出去就是会对利润有影响，我配那个不是社区商业的概念了，我光一万二千平米就配了两个，那就是大的区域性服务了。
主持人(左世哲)：
我们开始之前聊，我说你看你的领域那块地现在看都不比你当年买的万恒那块差了，你把万恒推成这个区域中心了，你就等于把领域那块地托起来了。实际上这对于城市价值来说提升了，你自己买了领域，是在东站街上那块地，等于这块形成了大东区域。
安松青：
成果我自己也享受到了。
高晓天：
等于把这个区域中心外延了。
主持人(左世哲)：
又拿了一块地离那不远，实际你是受益的。
高晓天：
首先前期是要投入的。
主持人(左世哲)：
我感觉比如说大东这块，原来咱们印象中大东区可能是得到，大东尚品天成那块我觉得商业挺繁华，但是那块已经靠近市区了，你这块再形成，实际上把商业中心推到你那儿了。
安松青：
过去大东区上中街叫进城，就是他那边买生活用品什么的都上中街去买，所以我们现在在这儿就把客户都截住了。
主持人(左世哲)：
原来大东区的人逛超市可能都跑到北站家乐福什么的。所以我觉得从开发商角度这是一个概念。因为这里面咱们有一个话题，咱们经常讲出则繁华入则安静，实际上做到这点是不容易的，比如在处理双刃剑矛盾的时候，针对百姓怎么来评判开发商能做到这点，或者怎么样来选择这样的项目？就是百姓要选择项目，我选择商业繁华的地方它肯定是生活便利，但是又担心很吵，就是怎么来平衡这件事儿？
高晓天：
我也有好多朋友在买我们开发的这个楼盘，他在选择的时候他的想法是非常冷静的也是非常完整的，我要买一个什么样的房子，主观意识很强，但是当他去接触到他可能选择的楼盘的时候，他就会从一个比较理想化的状态进入到一个现实中的状态，你可选择的摆在你面前的像在我们附近的还有金地、坤泰还有沿海，那么周边的楼盘你在这个区域来讲可供选择的楼盘是这么多，在你了解了之后，老百姓是会做比较的，就像我们采购招投标材料是一样的，每一个都要给你打分，我觉得老百姓选房要比我们开发商要了解得更透彻一些，他把每一家的情况都了解之后最后才下定单，他选择是认为适合他自己的，他的居住区域，他的出行路线，他周边的配套设施，包括他的整个生活的路径，我觉得是跟他的生活息息相关的，他考虑的最终他决策，这里面也不乏有投资和的因素，今年宏观调控争议当中，老百姓去房子可以说是更理性，也更平静了，所以现在这个市场上来讲，能把这部分客户赢得到我们社区里来，靠什么？还是靠一些综合的东西，还有一个产品力，我觉得更多还是产品力，从近一个月半个月的时间，我分析我们家客户的成交，几乎是60%是老业主带新业主来的，就是说他对这种产品的认可程度，我最近没有做什么广告宣传，为什么没做呢？就是我沉寂一段之后，我分析这个市场上的消费人群是什么样的，在他们理性消费之前是做了很多了解和调研工作的，包括戴上安全帽深入到园区里面去看房，所以这种产品力和开发商之前所做的工作，可能老百姓不是很专业，但是我们用专业的心态去做了，最后会得到回报的。
段宏涛：
任何项目都得规划先行，如果有合理的相对私密空间，实际上商业变成了附属的增加值。无论是第五大道还是万恒那边，在功能分区上有没有做一个合理的分区，比如这边很闹，那你的住宅和这个有没有做一个隔断，规划是要有的，而且这个住宅老百姓看到以后，他就定位这个地方可以吃饭又没有打扰到我，这边是一个幼儿园这边是一个托儿所，这边是一个小学校，他感觉这个商业对我将来居住会很方便。
太多的开发商忽略了商业的发展，因为商业对住宅真的很重要，其实商业也讲定单式产业，如果你能在大盘初期就把它作为定单产业的部分，这种定单式的配合对于你卖住宅非常的有帮助，就卖概念都值钱，如果真的有定价的话，那你做这个真的很可爱了，最后不是每个门市都做得好，中国人太有钱了，买来放在那里不知道做什么，一放放几年的太多了，这对于住宅是一个双重浪费。我想我感觉商业是一个很好玩的东西，商业和住宅我感觉的一个益处就是商业能够提供给大家的便利，这是最主要的一点，住宅能够提供给商业的是客流，它俩一定是相辅相成的，但是你规划不合理，那就一定变成互相厮杀。
主持人(左世哲)：
从百姓来说之前也要非常详细的了解开发商的规划，了解开发商的运作，开发商在这方面做得好，老百姓肯定要去了解。
段宏涛：
商业做好了是个卖点。
主持人(左世哲)：
百姓买房的时候来看开发商想没想到这些，是不是有便利我的东西，还有能不能吸引外来的购物人员，这对于他来讲都是不同的东西。还有一些大量的合理的便民的，对他来说都有帮助，我觉得百姓要关注这些，商业是要用来做什么的，有没有适合自己生活的东西。
高晓天：
商业前期的规划真的非常重要，还有它的比例一定要掌握得非常好，为什么现在很多地产开发商提到商业的时候有的甚至觉得恐怖，商业地产不是所有开发商都愿意接受的，他宁愿多做几个住宅，宁可利润少一点也不愿意做商业，这里面商业存在很大的风险性，而且商业市场运作难度要远远大于住宅地产运作，所以这也是开发商在开发的时候考虑的一部分因素。当然段总可能对商业地产十分了解，他对比例把握还是日后的商业管理都能够游刃有余，但不是所有开发商都能把这个问题想得很清楚。所以在规划之初能把这两种业态相辅相成，又成为住宅的附加值，这个不是十分容易做的，有的时候是自己抵触了自己的产品。
主持人(左世哲)：
这里面有一个话题就是说其实沈阳有一个真正的中心区域，就是商圈里面，真正的住宅是越来越少了，这个供应量对咱们沈阳的供应量有没有一个估算，是不是越来越少。在国外CBD里面可能是没有住宅的，然后是完全居住在外面的，那我们将来沈阳会不会也形成这种格局？就是在这种好的区域里面提供的住宅越来越少。
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