[摘要] 如今业主被物业公司推上被告席索要物业费的案件越来越多，业主拒交物业费的理由也是五花八门，其中房屋漏雨没有及时维修是一种常见类型。
核心提示
如今业主被物业公司推上被告席索要物业费的案件越来越多，业主拒交物业费的理由也是五花八门，其中房屋漏雨没有及时维修是一种常见类型。物业对于业主维修房屋的诉求，该尽何责呢？1月14日，市法院审监庭法官韩鹏告诉记者，物业该担何责主要看物业与小区业主委员会签订的物业服务合同的约定。合同一般都会约定物业仅对维修尽协调沟通义务，如果物业未尽该义务，则要适当担责，但不能以拒交物业费相抗衡，而应协商适当减免物业费。
物业未尽责
业主欠费打八折
李某是中房凌云花园业主，拖欠2006年1月1日至2011年9月30日的物业服务费4964元，被沈阳中房物业有限公司告上法庭。
李某拒交物业费的理由是，他家房屋多处漏雨，墙体发霉，墙皮脱落，而物业公司只在2004年简单维修，之后再也没有修过。
物业辩称，房屋质量问题应由开发商负责，在质保期内应由开发商负责维修，质保期外可以申请维修基金。业主不能因房屋漏雨而把责任全推给物业。
法院认为，依据《中房凌云花园物业服务合同》规定：“中房物业根据房屋实际使用年限，每年一次对房屋及附属设施设备进行安全普查，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。”李某的房屋出现漏雨、墙体发霉、墙皮脱落等情况系因楼体外墙发生渗漏而导致，而楼体外墙墙面的维修、养护和管理依据合同约定应属中房物业的服务范围之内。且中房物业也承认该房屋过了保修期后，准备启动住房专项维修资金但一直没有启动，其服务存在瑕疵，故中房物业应对此负有一定的责任。李某按其所欠缴的2006年1月1日至2011年9月30日物业服务费的80%交纳费用较为公平。法院判决李某给付中房物业物业服务费3971.2元。
物业已履约
业主欠费全额交
庞某是都市港湾小区业主，拖欠2008年5月至2010年7月物业费6381元，被沈阳万维物业服务有限公司告上法庭。
庞某辩称，由于房屋大厅屋顶漏水，找物业多次，而且物业公司也来过人，但是就是没有维修好。
但物业认为，按照与小区业主委员会签订的物业服务合同第8条约定，房屋共用部位需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修费用在1000元以上的，或者属于房屋质量问题的大中修，应及时编制维修计划和房屋维修资金使用计划，向业主大会或者业主会员提出报告建议，根据业主大会的约定进行维修。物业维修尽到了适当的合同义务，由业主委员会动用维修基金委托专业公司进行了维修，没有修好的责任不在物业。物业提供了物业服务，业主就应该按约定交费。
法院认为，物业履行了服务义务，庞某作为房屋使用人实际上已接受了服务，故原、被告之间物业服务合同关系成立。物业入住该园区后，对庞某报修的事宜应予及时记载，并及时沟通协调维修事宜，物业已经尽到及时沟通协调义务，对庞某的该项抗辩，法院不予支持。沈河区法院于近日一审判决庞某给付万维物业物业服务费6381元。
法官说法
该不该物业维修要看合同
市法院审监庭法官韩鹏告诉记者，上述两个案例真实反映了目前物业和业主之间所处的微妙关系。现在只要对物业有不满意的地方，业主往往就拿拒交物业费来抗衡，其实这是一种认识上的误区。
韩鹏指出，关于物业公司的服务质量问题的认定应当有一个客观标准，而非以业主是否满意来衡量。首先要看物业服务合同关于服务标准的要求，其次可参照各地方颁布的物业服务行业标准。具体到房屋维修是否物业担责，要看物业服务合同的具体约定。如果合同约定物业对维修只有协调沟通义务，那么业主就不能把板子打在物业身上。一般情况，在房屋质保期内，房屋维修责任在开发商。质保期外，房屋的中大修一般需要启动维修基金，需要业主委员会的授权，物业要尽协调沟通的义务。
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