[摘要] 中指研究院今日发布的《2012年2月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年2月百城住宅均价环比连续第6个月下跌，10大城市均价同比连续第2个月下跌。其中沈阳2月住宅样本平均价格为6371元/平方米，平均价格环比下跌0.67%……
编者按：中指研究院今日发布的《2012年2月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年2月百城住宅均价环比连续第6个月下跌，10大城市均价同比连续第2个月下跌。其中沈阳2月住宅样本平均价格为6371元/平方米，平均价格环比下跌0.67% 。业内人士表示，从去年年末开始，房产市场连续表现不佳，让开发商普遍没有了推新盘的动力。然而近期沈阳楼市出现了一系列利好信息：首套房利率松动、开发商打出一成首付、公积金贷款额度提高、各项城建项目开工、地铁与城际铁路集中建设，都为楼市注射了一针强心剂。
四大行首套房利率松口 沈阳回归基准调整在即
（来源：沈阳晚报）继北京、上海、广州等一线城市的部分银行首套房贷利率纷纷回归基准利率之后，日前工、农、中、建四家大型银行提出，为贯彻落实差别化住房信贷政策，首套房贷利率将全面回落至基准利率，但首付款比例将维持不变。
记者了解到，虽然沈阳各家银行尚未接到正式通知，但这对于有刚性需求的买房者来说无疑是支强心剂。
四大行首套房回归基准利率
春节过后，北京、南京、上海等地纷纷出现首套房贷款利率标准，而就记者从工行、建行、农行、中行等几家大型国有银行得到的反馈消息却是，沈阳首套房利率仍纹丝未动，而各商业股份制银行同样执行去年的利率政策，沈阳首套房贷款利率仍按照上浮10%在执行，首付仍要求30%。二套房的首付标准为6成，利率至少上浮20%。仅有一家外资银行表示，信誉良好首套房利率可商量，可降至上浮5%。
而就在前日，工、农、中、建四家银行在京召开座谈会，分析当前房地产市场形势，共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。
不过，此次首套房贷款首付款比例保持不变，首付仍要求30%。这说明政策面对于房地产调控的总体措施仍然是较严的，较高的首付款比例也有利于防范不良贷款的产生。房地产调控政策对于自住型首套房的购买一直持支持态度。
购置首套住房成本有望降低
记者咨询了沈城多家银行，均得到答复：尚未接到总行调整首套房利率的通知。而如果首套房贷款利率真能回归到基准利率的话，对购房者而言，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。
2月24日，央行下调存款准备金0.5个百分点，在本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调为20.5%。在此次存款准备金率上调之前，央行就曾提出要满足首次购房家庭的贷款需求，使购房者更加期待首套房贷利率进一步宽松。
虽然，沈阳首套房贷利率尚未变化， 但对于购房者来说，银行房贷的时间大大缩减。“我朋友去年申请的房贷，等了半年才放款，而年后我咨询房贷的时间，银行直言手续齐全，20万元贷款一周就能审批下来。”准备购置婚房的孙先生告诉记者，他看上的楼盘有4、5家银行可以申请贷款，前两天打了一圈电话，虽然利率还是上浮10%，但放款速度明显提速。
当记者告诉他首套利率有望回归到基准利率时，他显得很兴奋，“这比房地产公司送的物业费要实在得多，如果真能那样，一下就能省下一半的装修费！”
算账：20年50万房贷少付利息5.1万
对于首次购房者而言，利率下调意味着还款压力的减小。就目前多家银行的房贷政策来说，首套首付3成、利率基准。以贷款50万20年还清为例，如果利率上浮10%，月供为4104.74元，总利息为485138.28元，而如果执行基准利率，月供为3891.52元，总利息433963.65元，月供则减少213.22元，总利息更是减少了51174.63元。
在皇姑区一楼盘看房的王小姐表示，首套房回归基准利率，虽然不能和几年前利率七折优惠的条件比，但对于刚需一族而言，能回归到基准利率，是个利好消息。
目前状况下，不少开发商为快速回笼资金，新盘价格战在所难免。一些开发商有的推出送万元物业费，有的直接打折，还有的干脆花高价回购旧房。崇山路一家房地产企业就给出，二环内每平方米8000元的回购高价。
这些对于刚性需求购房者而言，在利率明朗的政策下，今年上半年或将是购房置业的好时机。
1.1倍终止：20年50万贷款可省5万多元
利率 月供（元） 累计支付利息（元）
1.1倍 7.755 4104.74 485138.28
1.05倍 7.4 3997.45 459387.54
基准利率 7.05 3891.52 433963.65
9.5折优惠 6.698 3786.38 408730.7
9折优惠 6.345 3682.38 383771.16
8.5折优惠 5.99 3579.27 359025.13
7折优惠 4.935 3281.85 287644.35
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沈城楼市迎龙年 精品低价楼盘5000起倾力奉献
楼盘动态
开发商营销手段升级 "一成首付"再现沈城楼市
（来源：辽沈晚报）一套总价约30万元的商品房，买房人只需付3万元首付，即可签订商品房预售合同，因为剩下的两成首付开发商愿意帮你免利息垫付，这样你会心动吗？3月是传统楼市春销季节，沈城不少楼盘纷纷推出各种营销手段，以期赢得市场先机，而为资金一时短缺的买房者垫首付便是其中之一。专业人士表示，开发商垫首付并不违规，但增加了主动违约风险。
垫付款需一年还清
“限时认购专享8.8折”、“一次性付款97折”、“赠送家电和装修”……与这些常规营销手段相比，开发商表态为客户零利息首付，在整体市场相对良好的沈阳楼市并不鲜见。
昨日，沈城某楼盘高调宣称首付一成就能有家。该楼盘营销人员表示，推出一成首付有两层用意：一是在观望一个冬天后，用较大幅度的优惠政策吸引刚需客户入场；一是部分目标客户中有生意人，年初往往是他们资金较为紧缺的时候，实行一成首付为让他们有更多资金用于生意周转。
记者注意到，该楼盘位于二环外，起价约为5000元/平方米，主推的户型面积约为60平方米至90平方米。按照60平方米户型面积计算，总价约30万的房产，客户只需支付一成约3万元首付款，而剩余的6万元则需在一年完还清开发商。
对于首付需6成的二套房客户，该楼盘也表示政策相同，开发商垫付3成首付，而剩下的3成首付也需客户在一年后还给开发商。
按照这一做法，却并不能为开发商解决财务上的压力，因为购房方需要支付完3成或6成首付，才能与贷款银行签订贷款合同，而开发商实际只能获得合同销售额的10%或30%现金。
不过，该楼盘工作人员表示，并不是所有的客户会参与开发商垫付首付的活动，希望由开发商垫两成首付的客户只是一部分。
开发商营销手段升级
事实上，垫付首付款并不是沈阳开发商首创，但在整体良好的沈阳楼市也不多见，这次一成首付再现江湖，也是沈阳短短四年内第三轮出现。
早在2008年，受国际国内经济大环境影响，沈阳楼市也随国内其他城市一样遭遇“寒冬”，沈城两家楼盘相继推出垫付首付的营销手段，一度成为业内旗帜和热议话题。去年11月，沈阳一楼盘再拿垫首付当卖点。“卖出房子回笼资金才是硬道理，虽然房价并没出现较明显松动，但楼市的遭遇战开始表现营销层面，一些开发商或悄悄成立自己的电子商务部门，或和一些房产门户网站合作进行网上卖房。 ”某楼盘营销总监吕宏（化名）说。
而后，0元起拍商品房、半价拍卖商品房、秒杀团购商品房，在沈阳市场层出不穷，因让利幅度大吸引了不少购房者的眼球。沈北某楼盘一套原价58万元的商品房，以半价29万拍卖，共吸引70多位客户交定金参与，最后摇号定夺。
吕宏说，无论何种营销方式，在当下市场人气不旺的背景下，想要赚人气并成功营销，除了产品本身外，客户非常看中让利幅度的问题，比如苏家屯某楼盘直接叫出6.9折的低价。“无论噱头也好，真实惠也好，把压抑多时观望的刚需客户拽进场都是有效的”。
金融风险不可忽视
不仅一些资金紧张的小开发商在尝试垫首付的营销方式，类似万科、招商地产这样的巨头也在部分城市采取分期首付、首付一成的策略进行市场实践。
有专家表示，一成首付的做法并没有给企业良好的现金流，成熟和和现金充沛的企业，此举在于为自己赚人气和积累客户，但跟风而上的开发商一成首付打法，的确存在一些不确定的风险。
这位专家说，因为相比一成首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。一些开发企业会一成首付的本质目的是为通过购房者向银行“套贷”，以化解自身的资金压力，对金融企业和购房人带来风险。
另外购房人层面，如果出现周围项目房价大幅下跌等诱因，而一成首付对购房人约束力有限，购房者拒绝履约的风险也可能随之出现。这样不仅会给开发商自身造成风险，也会给银行带来损失。
事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的中国香港地区，开发商对一成首付也非常谨慎。
理财师：谨防陷财务危机
某银行大东支行信贷负责人于先生认为，一成首付只是嵌入购房者和开发商之间的借款协议，银行方面仍会按正常程序审核申请人的条件，缺乏还款能力的客户仍无法获得银行贷款，从这个层面对银行来说是没有危险的，不可能出现大面积风险。
该人士说，无论客户支付几成首付，均不涉及审核条件的变化。出现断供多是因为房价跌幅超过了首付比例，因此即使客户首付只有1成，沈阳房价较为平稳，大跌的空间基本不存在。
不过理财规划师赵理认为，对客户本人来说，借三分之二首付的潜在风险很大，一成首付购房者在资金不足的情况下，透支未来的购买力，如果购房者连首付三成都成问题，偿还贷款能力本受到考验。
为此他建议说，虽然首付比例不高，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入个人或家庭财务危机。
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沈公积金贷款额由25万提至30万 夫妻合贷50万
（来源：华商晨报）夫妻合贷由40万提至50万 提高的10万元额度20年比组合贷款少付利息近3万
沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。
昨日上午，沈阳市民田女士来到沈阳住房公积金管理中心沈河管理部咨询贷款时，意外得知个人公积金贷款额度已经由25万提高至30万。
该管理部工作人员表示，个人住房公积金贷款额度确实提高了，申请人一方缴存住房公积金，贷款的额度由过去的25万提高至30万，夫妻合贷限额由40万提高至50万。
随后，记者从沈阳市住房公积金管理中心和多个管理部得到证实，公积金贷款额度刚刚提高。“正式的文件还没有下发到手里，但是已经按照新政执行了。”一家管理部工作人员说。
不过，工作人员也表示，并非所有人都能贷到限额的30万，这要看房款的总价、申请者工资收入和实际偿还能力。
也有个别公积金管理部表示，目前还没看到文件，按照哪个额度需要请示一下。
公积金内部人士表示，正式文件有望近日下发。
据了解，2009年3月，沈阳住房公积金个人贷款的限额由单方20万元上调至25万元，夫妻双方贷款限额是40万元。
在银行利率不断上调的今天，住房公积金越来越受到普通市民关注，而其中最核心的内容则是利率较低，能省不少钱。
经过2011年的3次调息后，5年期(含5年)以下住房公积金贷款年利率调整为4.45%，5年期以上年利率调整为4.90%。
目前银行5年以上贷款按照基准利率上调10%，即年利率7.755%，二者差距较大。
以夫妻二人购房需要贷款50万元计算，如果按照以前夫妻二人可贷40万，另外10万元需要银行组合贷款的话，这样每月需要还款3396元，20年共计拿出利息315059元。如果按照目前夫妻二人公积金可贷50万元计算，每月需要还款3272元，20年间共计需要支付利息285332元。
和以前相比，公积金贷款额度提高后，20年共计少还29727元，将近3万元。
能少掏不少利息
不少市民对公积金额度上调抱有“看好”心态。按照沈阳现在一套普通住房大概在70万元左右的价位，公积金调整到50万元的额度，对于双职工家庭而言，完全是一种利好。
“原来我和老公能贷40万，现在能贷50万就可以买个更大的房子了。”准备申请房贷的市民范女士说。
也有不少市民表示，公积金额度增加，就不用银行组合贷款了，能少掏不少利息。
可促进房地产市场健康发展
我省房地产研究专家、辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜教授认为，目前房价较前些年有了较大的涨幅，个人购房的首付和贷款数额也在增加，由于公积金贷款额度不能满足部分购房者的需求，因此不得不采取组合贷款的方式来购房。众多 ，银行的房贷利率要比公积金贷款利率高很多，这无疑增加的购房者的负担。
曲赜胜表示，沈阳上调个人住房公积金贷款额度，对于购房者特别是中低收入购房者来说是一个利好，能够增加他们的可贷款额度，减少利息的支付，有利于减轻他们的购房压力，促进房地产市场健康发展。
■公积金一定要缴存满1年才可以申请贷款吗？
答：根据《沈阳市住房公积金个人贷款实施细则》规定:申请贷款前借款人或共同借款人所在单位按规定为职工缴存住房公积金满一年,因此,公积金贷款一定要缴存满1年才可以申请。
■房证已经发了，想提取公积金，请问能提多少钱？
答：现金购买自住住房1年（以《房屋所有权证》签发日期为准）之内的，可以提取一次住房公积金，提取金额为职工住房公积金账户内的定期余额（定期余额为每年6月30日结转的金额），且不能超过购房金额。
■商业贷款能否转成公积金贷款？
答：不能。公积金贷款与商业贷款之间没有开办转贷业务，因此无法改变。
■目前沈阳市公积金的贷款额度是怎样规定的?
答：根据《沈阳市住房公积金个人贷款细则》及《沈阳市住房公积金个人贷款补充细则》的规定：商品房贷款额度为不超过总房款的70%；非毛坯房、酒店式公寓贷款额为购房款的50%；复式楼、顶层赠送阁楼的、一层赠送花园的贷款额为购房款的60%；二手房5年以内的（含5年）贷款额度为60%；5年以上的贷款额度为50%；且不超过贷款限额。
据沈阳住房公积金管理中心网站
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沈阳重点城建项目掀起开工热潮 城铁地铁为楼市价码
（来源：辽宁日报）2月29日，记者从沈阳市建委获悉，包括十二运场馆、地铁、文化艺术中心在内的一批城建项目已经陆续开工，预计在3月份还将有30个项目开工。为保证施工进度，沈阳市为重点项目列出建设进度表。
据介绍，今年沈阳城建计划总体目标为完成投资500亿元，同比增长4.2%，共安排项目877个，其中续建项目96个，新建项目781个。在已经确定的首批115个城建项目中，主要涉及十二运场馆，地铁，一、二、三、四环路，保障房建设等重大基础设施项目，弃管住宅区改造、农村饮水安全、大伙房输水配套管网、儿童医院等民生工程以及城乡绿化、道路整修等环境景观提升工程。
沈阳医学院体育馆将承办十二运沈阳赛区女子排球A组比赛，沈阳大学体育馆将承办十二运的柔道比赛项目，两个场馆将于12月末竣工验收。
此外，沈阳文化艺术中心目前已按期开工。沈阳至铁岭城际铁路工程（松山至道义段）今年计划完成4站4区间主体工程。市府广场地下商城建设项目年内完成土建主体工程，开始设备安装。沈阳南站地铁配套工程包含地铁4号线和10号线两座车站及10号线下穿国铁站房部分区间，年内工程基本竣工。桃仙国际机场扩建地铁配套工程，今年车站施工完成50%，区间施工完成42%。
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