[摘要] 近日，许多地产资讯类机构纷纷出炉2012年1月份的沈阳房价数据，这些数据都反映了一个情况——沈阳楼市“价涨量跌”，其中1月份涨幅最大的区域是沈北新区。
沈阳楼市"价涨量跌"房价为何走出"独立行情"
（来源：时代商报）资深地产经理人钱辰炳：
近日，许多地产资讯类机构纷纷出炉2012年1、2月份的沈阳房价数据，这些数据都反映了一个情况——沈阳楼市“价涨量跌”，其中1月份涨幅的区域是沈北新区。
很多朋友会很疑惑，为什么房地产市场一片萧条，沈阳房价还在涨呢？虽然成交量是下跌了，可是现在举目望去，沈阳中心五区的房价几乎没有低于6000元/平方米的，原因何在？
总体来说，房地产市场虽然是一个比较特殊的商品市场，但是其运作的基本原则还是会按照商品经济的自身规律来运转的，即供求关系。
一是，2013年第十二届全运会在沈阳举行的预期成为触动沈阳房价抗跌的因素。这个理由虽然不是促成房价上涨的主要原因，却是目前大部分市场参与者看多沈阳楼市的间接原因，特别是近两年沈阳浑南楼市疯涨的主要原因。
二是，2011年沈阳市政府加大了老旧小区改造计划，导致了刚性需求大幅增加，这也是沈阳刚性需求始终旺盛的主要原因。以青年大街沿线改造为例，形成了巨大的购买住房重新安家的需求。据悉，今年沈河、和平、皇姑这三个中心市区还会继续扩大旧区改造的力度。反过来看，今年1月沈北新区的涨幅为全市与这股刚性需求不无关系。因为，这股刚性需求在户型面积、价格诉求方面正好与目前沈北新区的大部分楼盘形成了紧密的供需条件，这也为沈北地区楼盘的未来提供了一定机会。
三是，开发商自身控制开发节奏，地产政策调控已经断断续续持续两年。房地产是一个受政策影响较大的行业，开发商为了合理避免风险，拿地意愿降低，乃至沈阳2011年的土地成交量下降，随之而来的就是开发商控制楼盘入市的速度和数量。上述原因最终导致沈阳楼市“量跌价涨”。受到库存量增大及资金回笼的需求等因素影响，沈阳楼市短期内不会改变大势，但是中长期来看沈阳楼市依然看涨。
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（来源：时代商报）沈城刚性需求强房价预期高
眼下，正是楼市每年最清闲的时候，尤其今年更是清闲。于是，不少房产企业开始研究2012年的房产市场。到底有多少沈阳人今年要买房？沈阳人究竟有多大的购房潜力？日前，11387名沈阳人接受了一次问卷调查，调查结果显示：沈阳人的购房能力，比预想中的要强得多。
刚性需求走强
形容目前的国内房地产市场，用的的两个词，就是“观望”和“持币待购”。但调查显示，在有购房打算的沈阳人中，计划一年内出手的人比例。其中计划三个月内要出手的人占9.86%，计划半年内买房者占13.86%，半年到一年之间必须买房的人，占总数的21.65%。也就是说，一年内必须解决房子问题的沈阳人为45.37%，占到近一半的比例。其中结婚、改善居住和首次置业分别是沈阳人最主要的三个购房目的。其中结婚购房为26.05%，改善居住为24.28%，首次置业为17.21%。对此，新峰地产总经理助理于莉萍表示，应该说购房意念和需求是非常强烈的。至少有40%的直接的购买力，必然会带动周边的持币待购的观望客户的购买行为。
房价预期升高
沈阳人到底能接受什么样的房价？2011年初，大部分沈阳人选择的标准是5000元以下。目前，能接受5000到7000元房价区间的沈阳人，占所有被调查者比例的72.59%；另外有21.12%的沈阳人能接受7000元到9000元的房价区间；4.22%的人能够接受9000元到12000元的价格区间。截至去年末，沈阳的商品住宅均价是6157元每平方米。可以看出，超过七成的购房者能够接受目前沈阳的房价水平。
中等户型宠
如今的沈阳人，最青睐什么样的户型？调查发现，曾经风光一时的小户型，热度开始下降。更多的沈阳人开始把目光放在实用性更强的中等户型住宅上。在接受调查的11387名准购房者中，打算购买面积在50平方米到80平方米之间，功能相对丰富的中等户型住宅的人员比例，占到总数的45.86%；排在第二位的是80平方米到100平方米之间的中大户型；50平方米以下的小户型排在受欢迎程度的第三名。
目前沈阳在售的商品住宅中，50平方米到80平方米户型，集中分布在沈北、铁西、于洪三个区域。对于这样的调查结果，新峰地产总经理助理于莉萍表示，“我们可以做一个大胆的预测，在四五月份应该会有一个好的回升，或者说好的发展趋势，至少说走过了一季度的传统销售淡季。”
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沈城进入春季购房绝佳时机
（来源“房天下）
调查中，48.36%接受调查者表示2012年春季将会是一个良好的购房时机，有34.43%的网友表示很难说，仅有17.21%的网友认为2012年春季还不是购房时机。从2010年10月份左右开始，调控政策纷纷显现作用，各地楼市降价潮不断。然而，任何市场都不会永远停留在跌谷，都会呈周期性变化。
对于何时出手购房为好，一位购房者对记者谈到：“经过调控政策的打压，好多城市都出现了开发商扛不住降价甚至退出的现象，然而沈阳房地产市场虽然没有太大涨幅却仍能保持稳定不降，这充分说明沈阳楼市的泡沫性不大，极具抗压能力，也使我们这些急需买房却又观望不敢出手的购房者坚定了购房信心。”
对于2012年是否会出台更加严厉的房地产调控政策，46.23%网友认为不会，36.79%网友认为会继续出台严厉调控政策，16.98%网友认为很难说。
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政策调控下沈购房者预期乐观
（来源：房天下）2012年首月，新建商品住宅价格与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。而在主要城市房价处于停涨的态势之下，沈阳的房价似乎并没有随着主流房价态势而变化。而沈阳购房者对沈阳的房价究竟有怎样的评价以及预期呢？
近期房天下针对沈阳购房者对房价的预期展开一项调查，调查显示，近六成的网友认为沈阳的房价变化与宏观调控有着极大的关系，宏观调控直接关系到未来房价的变化趋势。
虽然有八成的网友认为沈阳目前的房价偏高，但是在楼市的政策调控下，大部分网友对沈城房价的走势还是持乐观态度的，仅有不到两成的网友认为未来房价会上涨，大部分网友则认为调控下的沈阳房价会保持稳定的持平状态。
而参与调查的网友中，有近六成网友有近期购房的打算，可见沈城楼市中的供需关系是相对较平衡的，刚需购房依旧是市场的主力。
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（来源：时代商报）在刚需购房者中，很多单身人士和都市白领往往对地处潜力板块，配套优越、交通便利的小户型非毛坯公寓情有独钟。
小户型非毛坯公寓在产品性能上有着总价低、拎包即住，适宜百姓投资的特点，以及准酒店式的居住体验，同时又宜商宜居，在楼市调控政策频出的今天，小户型非毛坯公寓逐渐受到一部分刚需购房者的青睐。
非毛坯公寓刚需强劲
在沈经商的刘女士在太原街时尚地下经营一家商铺，2009年，她在太原街万达新天地项目购置了一套35平方米的非毛坯公寓。刘女士称，选择非毛坯公寓不仅仅是因为这个项目离她上班的地方近，还因为其小户型低总价的特点，一套住房还不到25万元，非常适合她这样的单身人士。此外，非毛坯公寓可以拎包即住，也省去了装修的麻烦。“等结婚了我再换套大些的住房，现在这个公寓无论是出售出租都很划算。”刘女士称，当时她购买这套公寓的价格是6900元/平方米，现在这个项目位置好些的二手公寓出售价格已经达到了8500元/平方米，相当于两年时间每平方米涨了1600元，出租价格也在1200元/月左右。“出租出售都可以说是稳赚不赔。”刘女士称。
采访中记者了解到，小户型公寓受到越来越多年轻购房者尤其是单身人士的关注。究其原因，主要在于小户型公寓往往位于城市黄金板块或潜力板块，交通和周边配套方便，未来升级换代时也非常好出手。而且公寓类产品多为非毛坯房，省时省力，拎包即住。最为重要的是，由于户型面积不大，总价款往往不高，这使得首次置业的刚需人士不至于有太大的经济负担。非毛坯小户型公寓产品与其他住宅相比更具有普适性，其完善的物业管理配套也为很多住户省去了后顾之忧，这类产品更适合单身白领、外企白领、设计师等创意型工作人员居住。
在华府新天地项目，工作人员告诉记者，目前项目的公寓产品正在发售，公寓面积从30-88平方米，尤其是小户型产品销售很好。在2010年10月，华府新天地公寓首次开盘当天即热销168套，创下了沈阳城市中心高端公寓的销售奇迹。工作人员称，购买小户型公寓的主要是刚需购房者，很多是为了自住，随着越来越多商务人士以及年轻人在沈阳工作，带来对小户型公寓的大量需求。而华府新天地公寓位于金廊核心区域，临近地铁2号线车站口，周边还有购物中心、星级酒店、写字楼等商业配套，黄金区位、交通便捷、非毛坯、低总价，这些都是公寓产品吸引刚需购房者的主要因素。
在铁西北一路万达广场，销售人员告诉记者，去年6月，万达广场推出了22-57平方米的非毛坯公寓，开盘当天即狂销400余套，掀起沈城公寓“抢购潮”。项目相关负责人告诉记者，北一路万达广场当时推出的公寓产品均为非毛坯小户型，每套只需要18.8万元，这样的价格对于初次置业者和外地在沈工作的单身商务人士来说是完全能够承受的。而公寓产品带装修约在1200-1500元/平方米之间，在配置上不仅有地板、墙纸、洁具、橱柜，还配置了空调、热水器、油烟机等家居用品，对于刚需购房者来说性价比很高，真正实现了拎包即入住。
据房地产专业调查机构新峰地产的数据显示，仅去年前11个月，沈阳公寓销售面积就达到了38.22万平米，同比高于2010年的28.18万平米；销售套数达到了6586套，而2010年同期只有5412套，公寓产品上市量和成交量呈现持续走高的态势。
较高吸引投资客
除了自住功能，非毛坯公寓还兼具投资功能，这也成为了这类物业的优势，其投资价值，也正在被越来越多沈城市民所认可。铁西一房地产项目营销经理钟晶女士称，商用性质的小户型公寓属于商用物业范畴，基本不受楼市调控政策的影响，投资环境相对宽松，与写字类、商铺等商用物业相比，公寓更容易出租获利，有利于规避高风险。而随着白领人士的居住需求及中小企业的办公需求不断增加，使得非毛坯公寓产品更被投资者所看好。
北一路万达广场销售人员告诉记者，公寓的投资门槛低，适合于普通人投资。投资者多倾心于公寓产品便捷地铁交通、高端综合体的商业配套，以及可自住、可办公的高使用价值和稳定的投资率。“未来项目的公寓产品不论客户选择居住或是投资，其价值空间是非常巨大的，投资房产属于把个人财产从保值到的一个演变过程。未来随着地区商业配套的不断完善，外来人口的增加，商圈的价值会逐步显现，都将带动房价、租金的上涨，与其他的项目相比会明显缩短投资回报的年限。”销售人员称。
业内人士称，“限购令”出台之后，由于不受限购因素的影响，小户型公寓已经受到了不少中小投资者的关注。小户型公寓既可以出租给城市的白领一族，还可以当做写字间使用，市场抗风险能力较强，从出租的角度来看，小户型公寓的投资相对较高。
未来公寓有很大机会点
一方面是购房者对非毛坯小户型公寓产品表现出了浓厚兴趣，另一方面是开发商不遗余力加推公寓产品。今年公寓类产品入市较往年有所增加，上市量有所“抬头”。目前，万科、中海、金地、华润、万达、茂业、世贸、新世界、朗勤、龙之梦等知名地产开发商均在沈推出小户型非毛坯公寓产品。如位于北二路的万科朗润园公寓，主力户型为40-68平方米，目前已经开盘，均价在7000元/平方米左右；位于太原街的新世界名汇项目，为新世界在沈的公寓项目，户型60平方米，预计今年9月开售；位于金廊五里河区域的茂业天地金廊壹号，项目已经封顶，公寓产品户型58平方米；世贸五里河项目公寓产品户型66平方米，起价13000元/平方米……
目前，沈阳的非毛坯公寓产品主要集中在金廊、太原街、中街、北站金融区等区域，而在浑南、沈北等二环外甚至三环沿线一些热点区域也都出现了公寓产品，这些公寓产品一般都占据、高品质的产品以及良好的物业等优势，大部分位于繁华商圈，或者是商业发展潜力版块，休闲、购物、娱乐等各种生活配套俱全，具有的优势和良好的发展前景，所以吸引了众多投资者的关注和认可。
一方面是由于越来越多的跨国公司、国内知名企业纷纷在沈阳设立公司，一大批外地高级白领将在沈阳留居，这部分人群的消费能力比较强，对居住品质的要求也比较高，是非毛坯公寓售卖租赁市场的主要客层；另一方面沈阳在东北区域中的核心地位日渐凸显，商业中心、物流中心的地位将更加牢固，由此带来的强大人流是构成非毛坯公寓租售市场迅速发展的一个十分重要的方面。未来沈阳非毛坯公寓的整体售价、价格走势将继续保持平稳增长的趋势，市场也将越来越大。
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