[摘要] 不止一次在公开场合表示“万达进入的行业，其他人别想做到第一”的王健林，在专访最后，更是霸气十足地说了这样一句话：总而言之，我们是干这个行业的老手，中国房地产从开发到现在，时间最早，到现在还在“混”，混得还不错的仅我一人。
没有休息时间，他刚刚坐定，摄像机、闪光灯便已迫不及待，左手边堆起如小山的录音笔，所有关于他的问题在这个不大的专访室一触即发。
“开始吧。”大连万达集团董事长王健林语速极快。即便前一秒他身边环绕着来自好莱坞及国内一线大牌明星，此时他才是舆论关注的焦点，所有人都想找到一个答案：作为一个地产商，他究竟是找到了怎样一个支点，撬动了好莱坞和整个电影圈。
从商业地产到文化旅游，王健林正在通过全球并购、项目投建等一步步完成这一全新帝国的构建。而他一手描绘完成的投资路径也为其后的每一次新战略铺路。东方影都这一影视基地的投建，早在去年万达收购美国AMC院线时，就已经埋下了伏笔。
问题就在于，逐步被拉长的产业链，王健林又该怎样去运作，专长商业地产的万达，怎样去征服一个全新的领域？做文化产业，万达还缺什么？
商业地产到文化旅游
“之所以还没有退休，是我的目标还没有达到。”在接受包括《每日经济新闻》记者在内的媒体采访时，王健林表示，在将万达打造成的不动产公司之后，他新的目标是，做全世界的文化集团之一。
为了打造这样的文化集团，万达最近的一大动作就是在青岛建设“东方影都”。次来访中国的莱昂纳多·迪卡普里奥，次参与支持其他电影节的奥斯卡学院……在“东方影都”奠基仪式上，前所未有的豪华嘉宾阵容为王健林的“文化梦”站台。
这不仅仅是一句口号。一位万达内部人士曾向记者透露了一个细节：目前王健林对于出席活动的选择十分严格，很少会出席地产的活动，而更青睐文化活动。
从2010年万达涉足旅游地产起，万达陆续在长白山、西双版纳、大连、武汉等地布局，加上最近几个规模百亿的万达城，3年来万达累计投资文化旅游地产2300亿元。在外界看来，万达投建文化旅游地产的步子迈得“有点快”。但对于这一速度，王健林却表示，“很正常”。
“如果按正常走的话，我们也许做不到世界。美国的那些公司都发展了100年，才在这个行业中排在前面，我们要排在前面要走100年的话，我就看不到了，所以我们要更快。”王健林说道。
他进一步指出，对于万达来说，“快速”同样是其保持竞争力的一个秘诀，“就一个购物中心而言，其他开发商也许需要三到五年来完成，但万达只需要两年。提前一年，所节约的财务成本就高达一个亿。”
“所以万达坚守了20多年的标准就是：销售为首，现金为王。”王健林直言，“快速运转、急速扩张”的发展状态是万达的核心竞争优势之一，也是万达的核心商业模式，“除非我退休，否则万达的发展速度不会放慢”。
串起完整文化产业链
事实上，万达的文化旅游产业，与原来的商业地产实现了“有机结合”，其中也包括500亿元投建的东方影都项目。据记者了解，该项目明年将会启动一些商业地产项目，还包括为满足将来拍摄人员需要的小型公寓进行销售。“我们的立意不完全是办电影，而是以电影产业作保证，拉动整个区域的旅游和商业繁荣。”王健林表示。
不确定的是，类似的大型文化旅游项目，不仅在万达的产品线上是一种创新，在国际上亦无成熟的复制样本。王健林在公开场合不止一次提到拉斯维加斯秀场带来的灵感，但灵感最终能否转变成“真金白银”，还是未知数。
“其实，这类文化旅游产品某种程度上还是符合万达目前第三代的产品形态。”一位长期跟踪万达的分析人士告诉记者，在经历了两次调整后，万达的产品结构也由最初的单体商业的一层散售，到只租不售而最终到目前的部分自持，住宅、写字楼商铺销售。
分析人士指出，随着产品优化，万达也找到了最适合自己的资金周转模式，“首要的一点是，基于与各地政府的良好关系，以低价获得城市核心区域的地块，通过分期支付的方式来支付土地出让金，降低项目的启动资金。”
以东方影都项目为例，王健林在接受记者采访时也表示，项目总投资为500亿元，完成时间在8~10年，先期包括拿地的启动资金部分在50亿元左右。
“现在万达地产开发所需要的资金，仅有20%来源于万达的直接投资，其余部分则来源于银行贷款以及企业自行投资。”上述分析人士表示，“换句话说，万达仅需要20亿资金就可以完成100亿的项目建设，杠杆为5倍。”
但文化毕竟不同与商业，电影更是一个极具风险的行业，王健林也十分清楚。“电影本身就是高风险产业”，王健林在现场坦言，万达建设影视产业的想法多年前就已经产生，青岛项目的规划设计进行了四年多，从选址到内容反复斟酌修改，但一直没有进入实施阶段，主要原因就是没有解决电影产业链问题。
“产业建成后，谁来拍摄、谁来制作，现金流在哪里？2012年并购AMC以后，才下决心投资建设。”王健林说，单一功能的影视产业基地，这种文化投资的现金流不可预测，拿回投资的可能性很小。所以他最后决定“把所有的功能集中在一起，还是要搞旅游”，项目的电影外景区、制作区的前台，是旅游、文化、主题表演秀，出发点是考虑投资回报效益。
在东方影都启动仪式后的一场电视论坛录制中，光线传媒董事长王长田也感叹道：“每次影片上市，我都很忐忑，很少有人准确判断票房多少。”
产业链越长意味着风险与挑战越大，王健林直言，万达目前的短板就是人才，“文化、创意需要人才，但万达这类人才多来自境外，这个是将来需要着力解决的问题。”
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