[摘要] 在买涨情绪支撑下尽管这种成交局面还将在十月延续但业内人士认为近期房价步步抬升的现实将可能对交易量产生抑制加之各家银行信贷指标释放殆尽市场下滑预期已经明朗。专家强调年末市场可能迎来供需双双走低的局面。
近日度假归来的吴梅(化名)再去看房时发现自己曾青睐的几个项目已然售罄。而包括新入市的项目在内现有的在售项目中多数都超出了她的支付能力吴梅后悔没有早下手。
始于9月份的一波楼市交易热潮已悄然延续至“十一”长假之后。随着改善型需求的持续释放长假之后各地房地产市场成交量迅速恢复到节前的水平。
在买涨情绪支撑下尽管这种成交局面还将在十月延续但业内人士认为近期房价步步抬升的现实将可能对交易量产生抑制加之各家银行信贷指标释放殆尽市场下滑预期已经明朗。专家强调年末市场可能迎来供需双双走低的局面。
买涨情绪支撑交易
作为一名换房者吴梅认为自己比大部分购房者具有更强的支付能力而这种支付能力使得她具有更大的选择余地。但在度假归来后选择范围迅速减小吴梅大呼后悔。
国庆长假期间的北京楼市成交量抬升明显。根据北京市住建委的数据今年10月1日至7日北京商品住宅共实现成交893套成交面积7.04万平方米成交套数比去年同期上升了104.3%。
“楼市无假期”的情况已经成为各个热点城市的普遍现象。中原地产研究中心统计数据显示国庆长假期间主要的54城市新建住宅签约19572套同比上涨了6.2%。从近期的数据不难看出长假结束之后市场交易量已迅速恢复到节前的水平。在支撑此轮交易的因素中类似吴梅这样的改善型需求者不可忽视。有统计显示近几个月来北京楼市交易的平均户型面积和单价均在上升。这种变化表明在当前的购房结构中改善型需求所占比重正在上升。
北京多个商品房项目的负责人向记者证实了这一判断:在今年年初和上半年的市场交易中首次置业需求仍占据优势;而从年中开始对价格承受力较高、户型要求更大的改善型需求开始增多。
除此之外此轮楼市成交量的回升还有因地价抬升带来的买涨情绪驱动。从今年7月开始一线城市陆续诞生单价和总价“地王”。短短不到两个月间北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。
众多高价地的出现带来房价上涨的预期在“买涨不买跌”的心态下购房者更是蜂拥入市。据悉最近两个月来北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史点而上述区域恰恰是近期北京成交较为旺盛的地区。中原地产研究部总监张大伟分析认为此前楼市的“金九”成色已经较为明显尽管高层要求各地平抑高价地信号但在当前的政策空窗期恐慌性需求恐难以被压制未来还有进一步释放的空间。
高房价或抑制交易
与成交量维持高位并行的是房价也在延续高位上涨的态势。根据统计今年9月100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米环比8月上涨1.07%自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。其中北京涨幅继续居首。
上述机构强调不同城市住宅市场表现明显差异化北上广深等重点城市持续供应不足房价上涨明显且未来上涨压力仍较大;而多数三四线城市房源供应充足房价整体以稳为主。
在支撑热点城市房价上涨的因素中除市场供需失衡的基本面之外还因房企并不具备降价的动力。据中原地产市场研究部的统计在15家公布前9月销售业绩的房企中合计前9月销售业绩达到了5455亿同比上涨42%。其中多家企业已经提前完成年度销售任务其他企业大部分也已经接近完成今年多家房企甚至有创造销售新记录的可能。
张大伟认为由于销售任务完成较好房企在四季度的最后几个月开始追求高利润而且很可能会惜售。事实上房地产企业上次因资金压力而集体降价还是去年上半年的事。
供应萎缩的局面已经很快出现。根据亚豪机构统计数据显示今年国庆长假期间(10月1日-7日)北京商品住宅市场仅有3个项目入市相比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套预售许可面积3.1万平方米同比分别减少81%、69.3%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为在经过此前的销售之后房企整体存货量的不足当前北京的新房库存已经降到6万套以下的历史低点。这种情况恰恰是吴梅感到“选择余地小”的原因。
任启鑫表示当前部分刚需盘的价格已超出了刚需人群的承受范围价格的过快上涨也使得购房者心理预期有所变化。因此从未来北京商品住宅市场走势来看9月成交旺盛的局面可能不会延续太久。这种观点也成为当前行业的主流。
值得注意的是近期首套房贷利率优惠普遍紧缩多数银行上调至基准利率使得购房成本有所提高。加之年末银行信贷额度普遍收紧未来的市场需求可能进一步得到抑制。
多数分析人士认为在度过“金九银十”之后年末楼市可能迎来供需双双低迷的时期市场热度将迅速下降。有专家表示尽管选择余地不大但10月很可能是今年最后的购房窗口期。
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