[摘要] 编者按：随着今年以来楼市持续下行趋势明显，购房者们的观望情绪较重，而沈阳楼市也面临着“房价涨势放缓、库存量大、去化压力提高”的压力。在这种情况下，各地也纷纷出台新政刺激房地产市场。对于沈城楼市来说，近期对楼市颇有影响力的动作也非常频繁：限购放松、楼市搬迁浑南。
编者按：随着今年以来楼市持续下行趋势明显，购房者们的观望情绪较重，而沈阳楼市也面临着“房价涨势放缓、库存量大、去化压力提高”的压力。在这种情况下，各地也纷纷出台新政刺激房地产市场。对于沈城楼市来说，近期对楼市颇有影响力的动作也非常频繁：限购放松、楼市搬迁浑南。这一系列动作之下，沈城楼市关注度显著上升，成交面积也环比上升。在这种刺激之下，楼市能否缓解库存压力真正回暖？
库存压力巨大 浑南楼市供求关系一度失衡
（来源：21世纪经济报道）在沈阳下辖各区中，沈北新区、浑南区域的库存问题最为突出。据监测，2010年至2013年，沈阳共成交土地面积（包括住宅商业，不含工业）约10799万平方米（建筑面积），其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让面积的25.7%，位居全市各区；沈北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。
作为典型的东北老工业基地，沈阳市的经济转型升级面临诸多困难，房地产业自然也成为拉动了沈阳市的经济增长重要行业之一。据沈阳市统计局数据表明，2013年沈阳房地产开发投资达到2184.01亿元，比2012年高12.4%%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例达 34%。房地产投资和土地供应都在扩张，但是需求却不足。数据显示，今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。
库存过高销售滞缓 激发政策微调
（来源：新华社）业内人士认为，沈阳全面放开限购的主因是市场供大于求，库存量过大。
据机构数据显示，5月，沈阳新增商品住宅供应194万平方米，创今年以来单月。截至5月末，沈阳新建商品住宅库存总量为1828万平方米，环比增长6.3%，同比增长27.5%。超过京沪，仅次于的天津(2110万平方米)，去化需要22个月。
与库存量的激增相反，进入5月以来，沈阳楼市和土地市场表现均较为平淡。据新峰数据显示，商品住宅销售面积在5月份一连三周呈下降趋势，全月销售量环比下跌10.89%。
记者调查了解，5月沈阳商品住宅成交环比持续下滑，楼市已然失去了以往的销售势头，中上旬商品住宅成交量仅为44万平方米。项目到访量普遍偏低，缺乏有效客群支撑，成交量不高，市场仍延续低迷之势，客户观望情绪越加浓厚。
（来源：华夏时报）在这样的市场环境下已经有开发商陆续撤离。“我们现在已经撤回了沈阳的主要销售团队，现在在沈阳还有两个项目尾盘正在清盘。”一家性房地产企业的老板对记者表示，“因为现在很多二三线城市的普通住宅产品都面临着过度饱和的情况。”
按照上述房企老板的说法，从去年开始，沈阳当地的楼市消化能力就很不理想，这不仅表现在沈阳二环以外的区域，即便是二环以内的主城区，同类项目过于饱和也导致了销售的步履维艰。
“沈阳市场上，本地刚需和改善需求都是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，所以这也是我们要撤出这一区域的关键原因。”上述房企老总表示。
限购松绑 难扭转楼市低迷局面
（来源：新华社）从城市自身情况看，随着沈阳经济本身发展的放缓，以及人口的流入增量的放缓，导致房地产的需求放缓。而由于前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，业内人士认为：放松调控难以拉动市场成交。
香港联祥置业总经理杜宏鹏表示：沈阳的限购政策一直偏松，只是在二环内限购。限购并没有成为沈阳房地产市场压力大的主要因素。政策面是朝宽松面走，但是一两个政策并不能产生实质性的利好，只有政策叠加，才会产生效果。
（来源：中新网）住建部总经济师冯俊出面回应“是否会取消或者部分取消限购措施”时称，是否取消，各地应根据实际作出判断。但在不少专家看来，“取消限购”对楼市升温所起的作用并不是很大。
以此次传出“取消限购”的沈阳为例，经济学家马光远分析称，市场并不会对取消限购有太大的反应。他认为，沈阳总体库存大，稳居前三，把目前的库存消化需要三年。加之沈阳的房子投资价值不高，限购抑制投资的作用不明显，限购政策荡然无存对整个市场基本没有影响。
“本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”基于此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，日益强烈的地方限购政策调整难以拉动市场成交。
搬迁工作全面启动 浑南迎来全新发展契机
（来源：新民网）6月15日，2014年东陵区(浑南新区)房交会在在沈阳建国国际会议中心开幕。在开幕式上，沈阳市委常委、市政府副市长、东陵区(浑南新区)区委书记 洲发布了沈阳市行政中心将南迁至东陵区(浑南新区)的相关信息。
洲表示，目前搬迁工作已经全面启动。南移后的行政中心办公地点为已经建成的规划大厦和环保大厦。全运会运行中心将作为总部基地对外招商，将引进航空、电子商务、金融等企业。此外，在浑南新区新建的省图书馆、博物馆、档案馆、科技馆也将于今年10月1日前正式启用。大批软件、科技企业也将陆续入驻浑南。
（来源：沈阳房天下）对于浑南这个未来全新行政区未来的规划发展， 洲则表示：“未来全运会运营中心将作为总部基地，进行对外招商；将引进航空、电子商务金融等企业；目前辽宁省“四大馆”—图书馆、博物馆、科技馆、档案馆将在今年十一前正式启幕；省里和市里的四大文化团体将于年底前入驻新的办公场所；同时，东北大学近万名师生将入住新校区；鲁美新校区也将破土动工；建筑面积十几万平米的妇女儿童中心也将投入建设！”在讲话中， 洲更是坚定的表示：“辽宁省委省政府、沈阳市委市政府，将浑南新城建设成中心城区的行政中心文化中心的决定是不会改变的。”
居住环境提升 浑南楼市或再度迎来利好
（来源：沈阳房天下） 洲在会上，对目前浑南的发展水平做出了充分的肯定：“浑南新区的主要几个部分，浑南新城、沈抚新城、棋盘山地区，以及已经建成的以奥体中心为核心的三环内地区，整个建设都在进一步提升，城市管理水平进一步提高，文化、卫生，教育等已经提升到和城区可以比拟的程度。未来有浑南户口的居民，可以享受免费的体检服务，体检中心年底前使用。”
在当天的房交会开幕式上，众多房地产开发商及房地产行业媒体人员到场， 洲在讲话中也强调了：“浑南新区目前已经发展成为基础设施、配套最完善的新城区，若干年后将成为大沈阳中心城市的中心区。”而关于浑南未来的发展，也是到场地产商、媒体、参展房企最关注的一点。“对每一个房地产商来说，都是一个非常好的机会，也为购房者的未来提供了增值与居住环境提升的良好空间，也希望众多地产商能够为购房者提供更好的产品，共同促进区域的发展。”
政策刺激效应渐显 沈阳楼市关注度提升
（来源：沈阳房天下）随着今年以来楼市持续下行趋势明显，购房者们的观望情绪较重，各地也纷纷出台新政刺激房地产市场。而前几日关于沈阳楼市限购放松的消息更是一波三折，取消限购消息传出一天后便被打回原形。此事一出，波澜四起，沈阳楼市的关注度随即提升。的证明即是，沈阳房天下400楼盘来电量在连跌四周后，在本周微升。
据房天下400电话监控数据显示，本周（6月6日—6月12日）总来电量同比上周上升11.7%，这是连续四周下跌后首次回升。这段时期关注的楼市事件无外乎就是限购政策的调整。关于沈阳限购微调事件也引发了房地产各界分析探讨，大部分声音表示即便放松限购，短期内也不会释放出太多购买力，对拯救目前的楼市可谓杯水车薪。政策调整虽不对成交作用不大，却也在冰冷的湖水里搅出了一丝波澜，夺得了购房者们的关注与目光。
成交量环比上升 楼市现回暖?
（来源：沈阳房天下）中指研究院（沈阳）实时一周（6.09—6015）沈城楼市成交数据显示，成交总面积环比前一周上升27.7%，成交总套数环比上升14.8%。但沈城楼市成交均价环比下降8%。从这两升一降的数据对比中不难发现，沈城楼市低温徐行的这段时间，各房企以价换量的促销措施已见成效。
数据显示，沈城楼市上周总成交196907.56㎡，环比前一周上升27.7%。成交总套数为1927套，日均成交275套，环比上升14.8%。数据上来看，成交总面积升温，但均价却在降。沈阳楼市上周成交均价6547.92元/㎡，环比下降8%。这也同时印证了近段时间各大房企以价换量的营销方式：一口价、特价房甚至热销价的各种名目变相降价，效果开始显现。
小编结语：沈阳楼市目前库存压力大，去库存成为首要任务。这个时候开发商的营销手段也会愈加多样，降价促销等频出，而政策放松、政府南迁，让购房者对楼市未来的发展前景还是有所期待的。所以说目前沈城楼市可以说是出手购房的好时机，只要理性置业，理性选择所需求的房源，就能买到合适的房子。
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