[摘要] 2012年的楼市前景变化难测，到底该不该出手买房，什么时候入市买房成为盘亘在众多购房者心中的一个难题。本报特邀相关房产机构的专家，就2012年楼市的走向给出自己的专业意见，以期帮助购房者做出最明智的选择。
机构观点
2012年的楼市前景变化难测，到底该不该出手买房，什么时候入市买房成为盘亘在众多购房者心中的一个难题。本报特邀相关房产机构的专家，就2012年楼市的走向给出自己的专业意见，以期帮助购房者做出最明智的选择。
入市须甄别好板块和项目
沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理杜宏鹏：
去年10月中旬，沈阳房地产市场开始出现下滑；11月上旬，秋季房交会成交惨淡，标志着市场的全面萧条。老百姓普遍处于观望期，加上国家政策的导向、冬季的来临，几个因素相互作用，使市场产生过于保守、过于观望的状态。对于沈城楼市而言，不论销量也好，价格也好，现在都处于一个胶着状态，开发商和消费者依然在进行着心理上的博弈。
开年之后，一个不容回避的现状出现了，沈城多个楼盘的上客量有了显著的增加，这种增加不仅超过1月份，去年12月份，甚至个别楼盘接近或超越去年10月份同期。我认为原因如下：春节之后，一部分刚性客户群限于需求会选择出手购房；另有一部分客户观望一段时间之后，发现市场并没有太大变化，如果继续观望恐错失入市良机，这部分人也会选择出手购房；还有一部分前期积累的老客户，通过一段时期的预热，春节之后也会选择出手购房；最后还有一类是有一定积蓄的客户，会在春节之后开始投资类的购房行为。另外，在增长幅度方面，相比较2011年10、11、12月，地产市场处于压抑状态下的情形而言，过分的压抑就会有一个集中的爆发，鉴于沈阳有很大的刚需存在，所以春节后的增长幅度会很大。
此时此刻，对于消费者而言，我觉得最重要的是根据自己的客观条件，调整好心态，在这个市场调整博弈的阶段之后，在整体趋势震荡前行中，找准自己的位置。其实买房子和买股票一样，永远不要指望以的价格买进，以的价格卖出。每个购房者所面临的状况不一样，所选的项目和区域也不一样。对于刚需客户而言，真的没有必要迟迟等待，而对于投资而言，却可以放缓脚步。一旦决定入手，一定要甄别好项目和板块，对于之前销售比较良好、成交比例较大的项目，再进行一些大的价格调度的可能性相对会比较小；另外，对于一些刚刚入市的项目来说，我觉得价格合理也是可以介入的，因为他们没有前期一些老客户的压力，也可以以一些比较理性的价格入市，我觉得还是可以去关注的；对于一些版块项目比较集中，相对来说未来潜在放量比较大，同时本土企业比较密集的一些区域或一些项目，我觉得还是要做好全方位的考察，之后可以根据自身的情况做好调整。
开发商和购房者也是一样的，有些是偏乐观的，有些是偏悲观的，主要是由于项目自身的状况决定的。如果开发商现金流平衡，自身品质也不错，在销量开始恢复的同时，信心也在逐渐地恢复，那么在价格上会继续坚挺或微调，以增强购买人信心。当然，还有一部分开发商在冬天之前，亏空比较大，背负了一定的压力，也可能会利用春天的时间，推出价格上的调控政策，实现现金的回笼。从长远趋势来讲，房地产还是有很大的发展潜力，上半年会是调整阶段，下半年会有个上扬的趋势，市场一定会有个回暖的阶段。所以建议开发商利用好现在的时机，做好相关准备工作。
市场分析
沈阳楼市，刚需主导型市场“样本”
去年下半年，在国家对楼市宏观调控的大背景下，市场观望气氛浓厚，北京、上海、广州等一线城市成交量与房价纷纷下降。部分投资比例相对高楼市，受外界因素影响，市场波动特别大。但从沈阳的房地产市场来看，调控政策对沈阳的房价影响不大，随着房产新政的出台，弹性需求逐渐隐退，刚性需求仍然占据主导地位。有业内人士认为：“沈阳的房产市场比较健康，较之的楼市影响会略显滞后，从现在来看，很多刚需购房者给了市场有力的支撑。”
情人节这天，冯先生跟女友小王来看房，他们准备今年10月份结婚，而他们的家都在外地，现双双住在单位的集体宿舍里。要结婚了，他们特别急于把房子敲定。而快要生孩子的赵女士也急于买房：“孩子眼看就要出生了，孩子生下来肯定需要人照顾，我们现在住的房子太小了，想换个大点的房子，到时候把父母接过来，也方便帮忙照看孩子。”
记者从售楼处了解到，今年像冯先生这种，急于为结婚买房的年轻人不在少数，售楼员解释道：“今年的婚房市场还不错，但也有一些是用于改善型住房，主要还是刚需，精装的中小户型很受欢迎。”
记者走访市内多家楼盘的销售中心，从反馈来的信息看，目前市内七成以上的购房百姓选择购买普通商品住宅，80平方米左右的中小户型特别受欢迎。数据表明，2011年1-10月，90平方米以下商品住宅销售套数和面积比重分别为60.65%和45.79%，90-120平方米区段销售套数和面积分别占全部销售量的23.86%和26.69%。另外，婚房占据的比例也比较客观，很多潜在客户是家长带着孩子或者是男女朋友二人同来，不少是已经定了喜庆的日子的“准夫妻”。这表明，商品房市场的大部分消费者还是为了满足刚性需求，沈阳的房地产市场还是以刚性需求为主。
对于消费群体，沈阳市房地产研究所分析认为，随着振兴战略的深入实施，城市化进程的推进以及城乡居民收入的稳步提高，住房需要在不断提升，市场以刚性需求为主，市场潜力在继续释放。目前看，购房者绝大部分属于自住型，沈阳市自住型比例高达九成，商品房的潜在需求仍十分巨大，市场投资与投机的比重极小。
调查发现，不同年龄段的人对住房的需求是不一样的。25—35岁的年轻人是对住房刚性需求最突出的人群，这个群体对住房的要求最强烈，并且在不断地变化。2012年，沈阳城市化、拆迁、结婚以及高校毕业生来沈就业等带来的住房需求，将给沈阳住房带来了巨大的刚性需求，这些刚性需求汇聚起来，数量十分可观。
“沈阳楼市从去年下半年遭遇了‘冷冬’之后，投机性的需求已经大幅撤出市场，但刚性需求还是很大，这其中主要以年轻人居多。”业内人士表示。
东远国纪花园营销总监马赛认为，作为刚性需求消费为主要消费群体的沈阳楼市，具有优质地段、面积适中、户型合理，符合改善住房和首次置业的基本要求的特点，在2012年调控持续的背景下，将从楼盘的品质入手，打造更符合消费人群的优质楼盘。沈阳房地产市场无论是价格走势还是销售产品构成比例，在各地市场中都表现出更健康稳定的态势，堪称以刚需消费为主导型市场的“样本”。
楼市营销
赢在春天，楼盘营销“抢春”是关键
面对楼市低迷的行情及春节楼市的平淡，龙年春节刚过，很多开发商便提前启动了楼盘营销战。也有不少开发商把情人节作为节点，大搞营销活动，希望能为龙年楼市开个好头，因此，市场上呈现出开发商纷纷“抢春”的势头。
我们现在也在天天开会研究，看着别的地产公司都推出各种优惠活动，我们也很着急。毕竟谁都想在春季开个好头。”沈阳某地产负责人说。
从元宵节开始到情人节，开发商拿起营销利器，抓住每一个节日，大搞打折优惠活动，吸引了不少客户的眼球。像万科、远洋、保利达等这样的大品牌开发商，也推出了很多优惠政策。
东远国纪花园营销总监马赛认为，春季“抢春”对购房者来说，“抢”来的是十几年、几十年甚至是一辈子的安居乐业；对开发商来说，“抢”来的是一整年的风调雨顺和财源滚滚。
据沈阳某房地产营销主管介绍：“在沈阳房地产市场竞争日益激烈的情况下，各大楼盘的到访率均呈下降趋势，这对开发商的传统销售提出了挑战，单纯在售楼处等待客户到访的销售模式越来越难生存。”
在楼市政策调控下，龙年的压力显然比去年要大很多，如何将项目营销做好，是眼下摆在开发商面前的一个重要课题。今年春季的房地产市场以平稳为主，很多开发商都保持了良好的心态，他们认为，虽然沈阳的房地产市场的刚性需求不少，但是仍然需要不急不躁，在销售过程中继续保持平稳、适量，稳中有升。
春季是万物复苏的季节，是一年的开始，“抢春”无论对于开发商还是购房者都是一个好兆头。越秀地产相关项目负责人表示：“2012年，我们在产品的营销上，将打破传统的营销模式，着重营造产品的品牌和品质，做好客户的维护工作，按自己的节奏，平稳发展。”由此看来，“抢春”对于开发商和消费者来说，可谓双双受益。
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