[摘要] 中指研究院今日发布的《2012年2月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年2月百城住宅均价环比连续第6个月下跌，10大城市均价同比连续第2个月下跌。其中沈阳2月住宅样本平均价格为6371元/平方米，平均价格环比下跌0.67%……
开发商营销手段升级 "一成首付"再现沈城楼市
（来源：辽沈晚报）一套总价约30万元的商品房，买房人只需付3万元首付，即可签订商品房预售合同，因为剩下的两成首付开发商愿意帮你免利息垫付，这样你会心动吗？3月是传统楼市春销季节，沈城不少楼盘纷纷推出各种营销手段，以期赢得市场先机，而为资金一时短缺的买房者垫首付便是其中之一。专业人士表示，开发商垫首付并不违规，但增加了主动违约风险。
垫付款需一年还清
“限时认购专享8.8折”、“一次性付款97折”、“赠送家电和装修”……与这些常规营销手段相比，开发商表态为客户零利息首付，在整体市场相对良好的沈阳楼市并不鲜见。
昨日，沈城某楼盘高调宣称首付一成就能有家。该楼盘营销人员表示，推出一成首付有两层用意：一是在观望一个冬天后，用较大幅度的优惠政策吸引刚需客户入场；一是部分目标客户中有生意人，年初往往是他们资金较为紧缺的时候，实行一成首付为让他们有更多资金用于生意周转。
记者注意到，该楼盘位于二环外，起价约为5000元/平方米，主推的户型面积约为60平方米至90平方米。按照60平方米户型面积计算，总价约30万的房产，客户只需支付一成约3万元首付款，而剩余的6万元则需在一年完还清开发商。
对于首付需6成的二套房客户，该楼盘也表示政策相同，开发商垫付3成首付，而剩下的3成首付也需客户在一年后还给开发商。
按照这一做法，却并不能为开发商解决财务上的压力，因为购房方需要支付完3成或6成首付，才能与贷款银行签订贷款合同，而开发商实际只能获得合同销售额的10%或30%现金。
不过，该楼盘工作人员表示，并不是所有的客户会参与开发商垫付首付的活动，希望由开发商垫两成首付的客户只是一部分。
开发商营销手段升级
事实上，垫付首付款并不是沈阳开发商首创，但在整体良好的沈阳楼市也不多见，这次一成首付再现江湖，也是沈阳短短四年内第三轮出现。
早在2008年，受国际国内经济大环境影响，沈阳楼市也随国内其他城市一样遭遇“寒冬”，沈城两家楼盘相继推出垫付首付的营销手段，一度成为业内旗帜和热议话题。去年11月，沈阳一楼盘再拿垫首付当卖点。“卖出房子回笼资金才是硬道理，虽然房价并没出现较明显松动，但楼市的遭遇战开始表现营销层面，一些开发商或悄悄成立自己的电子商务部门，或和一些房产门户网站合作进行网上卖房。 ”某楼盘营销总监吕宏（化名）说。
而后，0元起拍商品房、半价拍卖商品房、秒杀团购商品房，在沈阳市场层出不穷，因让利幅度大吸引了不少购房者的眼球。沈北某楼盘一套原价58万元的商品房，以半价29万拍卖，共吸引70多位客户交定金参与，最后摇号定夺。
吕宏说，无论何种营销方式，在当下市场人气不旺的背景下，想要赚人气并成功营销，除了产品本身外，客户非常看中让利幅度的问题，比如苏家屯某楼盘直接叫出6.9折的低价。“无论噱头也好，真实惠也好，把压抑多时观望的刚需客户拽进场都是有效的”。
金融风险不可忽视
不仅一些资金紧张的小开发商在尝试垫首付的营销方式，类似万科、招商地产这样的巨头也在部分城市采取分期首付、首付一成的策略进行市场实践。
有专家表示，一成首付的做法并没有给企业良好的现金流，成熟和和现金充沛的企业，此举在于为自己赚人气和积累客户，但跟风而上的开发商一成首付打法，的确存在一些不确定的风险。
这位专家说，因为相比一成首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。一些开发企业会一成首付的本质目的是为通过购房者向银行“套贷”，以化解自身的资金压力，对金融企业和购房人带来风险。
另外购房人层面，如果出现周围项目房价大幅下跌等诱因，而一成首付对购房人约束力有限，购房者拒绝履约的风险也可能随之出现。这样不仅会给开发商自身造成风险，也会给银行带来损失。
事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的中国香港地区，开发商对一成首付也非常谨慎。
理财师：谨防陷财务危机
某银行大东支行信贷负责人于先生认为，一成首付只是嵌入购房者和开发商之间的借款协议，银行方面仍会按正常程序审核申请人的条件，缺乏还款能力的客户仍无法获得银行贷款，从这个层面对银行来说是没有危险的，不可能出现大面积风险。
该人士说，无论客户支付几成首付，均不涉及审核条件的变化。出现断供多是因为房价跌幅超过了首付比例，因此即使客户首付只有1成，沈阳房价较为平稳，大跌的空间基本不存在。
不过理财规划师赵理认为，对客户本人来说，借三分之二首付的潜在风险很大，一成首付购房者在资金不足的情况下，透支未来的购买力，如果购房者连首付三成都成问题，偿还贷款能力本受到考验。
为此他建议说，虽然首付比例不高，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入个人或家庭财务危机。
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