[摘要] 2012，被称为楼市史上调控最严的一年，但仍出现过“供销两旺”的场面，而土地市场也出现大开发商疯狂拿地的态势，从常态来看，楼市已经进入隆冬，但种种迹象表明沈阳楼市的这个冬天不太冷。
编者按：2012，被称为楼市史上调控最严的一年，但仍出现过“供销两旺”的场面，而土地市场也出现大开发商疯狂拿地的态势，从常态来看，楼市已经进入隆冬，但种种迹象表明沈阳楼市的这个冬天不太冷。这样的一个结尾开始新的2013年，那么2013年楼市的走势会是如何呢？
（来源：华商晨报）小块头大智慧 沈小户型年底集中上市销售火爆
11月沈阳上市的60平方米及以下小户型产品共有6601套，面积近25万平方米。
相关业内人士表示：2012年，沈阳房地产市场的竞争压力一直比较大，小户型是最容易撬动市场的，无论是刚需购房者还是投资理财型购房者，对小户型产品都是情有独钟。
各房企争相推出小户型，也是为博得更大的发展空间。
年底，小户型集中扎堆上市，实际上这也是房地产开发企业年底前的最后一搏。
而此番集中上市的小户型，能否赢得更大的发展空间？
现状：小户型销售火爆
不得不说，从今年火爆成交的沈阳房地产市场来看，小户型有力地撑起了房产市场的成交量。
数据：小户型11月上市量激增
小户型在年底集中扎堆上市，实际上也是房地产开发企业年底前的最后一搏。根据新峰地产的统计数据显示，11月沈阳上市的60平方米小户型产品共有6601套，面积近25万平方米。而2011年11月份，上市60平方米及以下小户型面积大约在13万平方米，共3148套。对比发现，今年小户型的上市量较去年同期增幅近一倍。
而在小户型的销售上，2012年11月份与去年同期相比，基本上是处于持平状态。今年11月份，60平方米以下小户型销售面积为13万余平方米，共3000余套，而去年同期的数字是14万平方米，3238套。
对此，相关业内人士表示：2012年，沈阳房地产市场的竞争压力一直比较大，各房地产开发企业包括知名的大品牌，任务完成情况都不是非常理想，而小户型是最容易撬动市场的，无论是刚需购房者还是投资理财型购房者，对小户型产品都是情有独钟，因此出现的集中上市现象也并不奇怪。
趋势：地铁小户备受青睐
自从2010年地铁一号线、2011年地铁二号线相继通车后，地铁的便利性才真实上升到体验的层面。而“小户型+地铁沿线”的组合受到更多市民的青睐和关注。交通便利、户型小、总价低，这些种种优势吸引着沈阳市民的过渡性自住或投资。
今年6月，沈阳市政府对外宣布：地铁九号线工程、十号线北段工程将于年底开工。地铁四号线一期、十号线南段2014年开建。
“地铁10号线经过丁香湖区域，在项目附近有站点，项目在认筹期间，很多客户也是看好了地铁10号开建的利好。”西湖俪景营销负责人表示。
“新地铁线路的开通给更多的置业者带来购房机会。”首创置业沈阳公司副总经理李硕说，“地铁最直接的意义就在于提供便捷的交通，缩短城市区域间的距离。对于正在走向大城市化的沈阳来说，这点尤为重要。对于置业者来说，也无疑是生活舒适度和投资胜算的保障之一。”记者初步统计，沿着地铁一、二号线以及即将启动的九、十、四号线分布共有超过70多家楼盘，这些楼盘绝大多数都有小户型产品推出。
“处于同等条件的楼盘，谁离地铁口更近谁就更有优势，地铁的存在与否已经从心理上影响沈阳购房者的置业决定。”辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜告诉记者。
■优势
小户型背靠大树好乘凉
■小户型傍地铁
“如果有地铁，可以住的再远些”，这是很多刚需购房者的心声。沈阳地铁一、二号线开通，带来的便利性已经被购房者认知，因此地铁小户的畅销便在情理之中。特别是对于刚需购房者而言，小户型的低总价加上地铁带来的便利交通，更是其置业过程中首先要考虑的。目前，地铁沿线的楼盘也比较丰富。特别是地铁四号线、九号线和十号线尘埃落定后，其沿线的小户型也格外受到青睐。比如占据丁香湖景观和地铁十号线双重优势的意大利风情小镇，比如在地铁四号线沿线、临近长白岛的奥园地产。
■小户型傍学区
“如果能傍上优质学区，房子基本都不愁卖”这是很多房地产开发企业的心声。一直以来优质教育地产，都是购房者买房、投资的重点考虑对象，而如果这个教育地产再加上小户型，更可以称得上是镀了金的产品。比如，位于文化路的一方公馆，七中学区加上非毛坯小户，再加上好地段，一上市便遭遇市场抢购。再比如位于黄河北大街的保利溪湖林语，与珠江五校的联姻，可谓是强强联合。
■观点
小户型投资 靠谱不靠谱？
工作多年，你手里是否有些闲钱？年底一到，你的年终奖是否丰厚？
想投资？股市、古董太专业，那么房产呢？
小户型总价低，目前市场上卖得也不错，投资靠谱不靠谱？
小户投资 低总价的诱惑
“这几年忙忙碌碌，手里有了些钱，一直想做点投资，但是股票、黄金咱也不懂，所以就想看看楼市。”某大型策划公司的高级文案小王说，“2010年，我在铁西二环外买了一套30多平方米的小户型，总价才16万，现在房子已经能卖到20万了。”
而在铁西一环旁，2005年尚女士购买了一套40平方米的房子，总价12万元左右。今年10月，中介公司给出的评估价为29万。“简单装修，并且已经过了5年的小户型都比较好卖。”尚女士说，“我这房子月租金就能800元，长期出租也合适。”
小面积，低总价，无疑是小户型产品最吸引人的地方。而今年，小户型公寓更是投资者眼中的香饽饽。今年上市的世界湾项目，位于沈北新区大学城，推出了小户公寓产品。8位沈阳生意人自发组团，一口气买走了项目20套小户型公寓！
50~90平方米小户
占62.9%的市场份额
记者在调查中发现，市场上对小户型的需求很强烈。小户型因其小，面积更要精打细算。
在小户型越来越热的过程中，市场有一个趋势，即户型越小越好。但的小既不符合居住者的正常生活需求，也不会是潮流。辽宁东大房地产开发有限公司总经理刘丽君谈到，“小户型在面积大小上也存在黄金分割率。”
在30至80平方米之间，有一个黄金分割数，正好是50余平方米。所以，市场上50余平方米的小户型热卖度超过了其他规格。从成交数据可以看到，50~90平方米的面积区间共占了62.9%的市场份额，市民购房的对象仍对准两房和三房单位。
专家提示：
投资需理性 切忌追风
同样是小户型产品，住宅和公寓投资需要注意点啥？
“户型小、总价低、政策上不限购、可以商住两用、可注册公司是公寓的明显优势。但是，需要留意的是，公寓一般是商业用地，使用年限为40年，与住宅70年的使用年限不同。另外，投资者一定要了解，公寓的水电费用如何计算？公寓是否有煤气入户？”业内人士说。
公寓和住宅，你更青睐谁？
小户型一直是房产理财的选择，而在限购政策执行后，公寓产品以其不受限的特性迎头赶上。那么同样都是以“小”著称的产品，哪种适合自住？哪种更适合理财呢？
特步地产嘉龙尚界项目营销总监常春表示，公寓产品因为商住两用，水电费用高，而且没有煤气，不适合家庭租住，多为单身白领选择。这样的公寓产品更适宜用于投资理财。面积不必太大，这样的非毛坯公寓如果处于相对较好的地理位置投资很高。而小户型的住宅产品虽不存在功能上的缺陷，但在投资回报上一般较低。
而就记者从多家房屋中介了解，从出租情况来看，公寓产品及中小户型住宅产品出租比例相对较高。但决定中小型住宅产品与公寓出租率的关键因素还是地段。靠近地铁或商圈的地段中小型住宅产品和公寓都具备良好的投资回报。
“要想投资得先看地段。”辽宁大学经济管理系主任曲赜胜教授告诉记者，“只有地段好、交通便利、生活配套齐全，靠近商业发达区域或者行政中心，这样的产品才有很强的增值空间，才值得投资。”
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