王国庆：
沈阳的问题就是我们如果能呼吁的话，应该不要再增加土地的销售量，如果再投放量增大，那沈阳这个市场是不可能健康的，这是个。第二我认为沈阳真正有转机的是加大城市改造力度，增强刚性需求，然后推崇崇尚生活的群体。因为现在的房子和过去的房子完全不一样的，过去沈阳开发商欠了很多债，那么为什么外来这些开发商都盯住沈阳，我看很多媒体讲了很多理由，其实真正的理由就是城市改造速度慢，我带了南方很多开发商来考察，都感觉这个地方好，这个地方有很多破房子要拆，我们在南方时间长或大城市走多了就感觉沈阳有很大的空间，但是沈阳有没有能力去拆它谁也不去多想，认为政府要推动肯定是能拆掉的，那一旦强化城市改造速度，增加刚性需求，这部分不仅仅是需求方增加了，是增加了一大部分人的从众心理，有了从众心理那恢复市场就有机会。
还有这个信心的恢复是要有阶段的，打房地产都要有一个阶段，那恢复也要有一个阶段，明年要四五月份真正抬头的时候买房子可能价格就已经上来了。
主持人：
第四季度已经过去一个月了，现在供应量是肯定了就是这么大，并且最后一个月怎么样，都感觉明年会有个转机。董总能不能谈一谈，您觉得企业这个阶段应该做什么？
董清波：
企业的状况不一样，企业根据目前的市场形势和国家出台的政策，主要是根据企业自身资金流的需求程度来调整企业开发的规模和销售的价格体系。作为企业本身来讲，它在以往拿的土地价格上，如果政府不会因为急于解决财政资金短缺的问题，对后续供应土地的价格进行大幅度调整，那么企业的明天就是美好的，因为土地不往上上，房地产这个行业没有土地的话不可能去做产品嘛，所以它是一种稀缺的资源，那么这个稀缺资源之所以能够保证它的稀缺性，是政府在土地的放量上有一个科学的安排，这个企业能不能安然的渡过我们思维的对天合乎是这段危机，那么它和政府下一步的行动是有着密切的关系的，如果政府想对房地产行业当中现有的企业给予支持，那么应该在舆论导向上释放出有利于这个市场向前发展的信息，那么这个信息应该是什么呢，应该实事求是的告诉老百姓沈阳的房地产市场没有泡沫，沈阳房地产的价格是一种成本价格，沈阳的老百姓有需求应该及时购买，这是政府在舆论导向上要做的。那么为了促进这个市场有一个较快的增长，沈阳政府应该在中央政策前提下加大我们说的优惠的幅度，因为中央有了一个指导性的意见，地方政府还要制定具体实施的细则，应该在中央政府的基础上再给予一定的支持。前一段时间我们国家有关部门公布我们的税收增长非常快，到了一种不能不通过税收来让利于民的地步了，那么同样现在在土地增值税上，在交易税上，包括印花税都让了，看看还有什么能够利用老百姓现金买房他的决心会比较大，购买的数量会比较多的这样的进一步的刺激政策，我觉得政府应该采取。
作为企业本身来讲，政府的这些政策会使企业在资金流的需求上得到相应的满足，因为你的销售已经开始活了，那么资金就回笼了，那么作为企业来讲，对价格的调整又有利于这个市场活力的增加，所以会引起良性循环。
主持人：
下面这个问题更具体，现在沈阳的楼盘已经开始打折优惠了，秋季房交会我们也在现场看过，刚才杜总说了万科已经在直接降价，就是这种连锁效应会不会导致所有的楼盘都采取这个策略？
董清波：
沈阳市现在的楼盘，实事求是的讲，就是原来它预期的这个价格和现在的实施价格差500—1000块钱。差500—1000块钱，之所以能采取这个措施，就是因为一系列宏观调控当中对房地产是采取控制抑制的这种前提下形成的。因为企业没有资金，就像人没有血液一样，所以他为了自身的生存必然会加快周转，让利于民。
下一步恐怕就不会再有像今年下半年这种调整的行为了，是因为本身沈阳的房地产价格就是成本价格，它的利都是微利，不像南方，三万块钱的房子降到六千块钱，它中间的利有多大吧。土地价格在上涨，建安成本都在涨，但是沈阳的房地产价格每年仅以5%的速度上涨。
王国庆：
有一些降价，有个别楼盘可能过去还有一点利润空间，都挤光了，我们做这一行算成本的时候，有时候我也在算像有一些楼盘他卖出来四千多的精装房根本就没有利润甚至都是亏损的，我觉得如果很大的力度去招房地产企业，这样会造成地区恶性竞争，比如沈阳招了很多特大型的来圈地然后盖房子来卖，这对一个地区从长远来看是不利的，但是从政府来看是拿了这块土地马上变现了，可能对政府或者它的配套基础设施会快一点，但是真正从长期看也是一种不健康，因为供需关系一旦脱节，其实就形成一个矛盾了，像沈阳投放量这么大，本身就形成一个矛盾，供需不平衡。像南方，像去年年底苏州，我们有一个楼盘，我们原来计划是四千，后来七千了不跟你降价，就是为了要你这个房子，这是去年的情况，这是市场的供需关系可能把价格抬起来了，那沈阳现在的市场情况是供远远大于求，那么怎么拉动这部分需求这是最重要的，并不是说发展房地产企业，政府官员再去招房地产企业，再进来进行新一轮的恶性竞争，如果让我们太湖国际去挤出500块钱利润，没有，真的是没有这个空间。
主持人：
商家也不可能去赔本做销售。孙总，您会采用这种直接降价的销售吗？我觉得有一个问题，可能有些开发商现金流可能有问题，资金有压力也会被迫采用降价策略。
孙西平：
在这个过程中可能有一两个瞬间，为了解决一定的问题达到短期的效益，甚至拿这个东西做一个噱头做一个炒作可能去做，但是它是一种模式中的一个片面，它不是通盘的考虑，我一个开发公司定一个开发项目，会有一个推盘节奏的，现在我推出这个东西我可能做一些让步，无论是利润上的让步还是政策上的让步，但只是短期的，在整个营销计划中的一个结点，它通盘上是不会的，这是违背价值规律的事情，是不会去做的，市场上也站不住脚。
政府干预那个无论是给利好也好，是市场的一个导向，真正他给让的那些点有什么作用，很好，把这个信心导向给现在的购房者，给有观望的人，让他们增加一下信心，至于房价这个东西还是本着市场规律去走，一旦脱离市场规律不可能长远，至于瞬间产生某一两个阶段，我认为还是一种营销模式。
沈阳房价一部分是土地成本来决定的，土地成本可能以30%，50%的速度在向上攀升，这是一个不争的事实。第二、建筑成本又在增，比如今年的建筑成本钢材来说从年初的三千能涨到八九月份的六千，涨了几乎是，比如一些配套的相关费用，现在都在喊你说暖要从70涨到100，电要从90涨到130，包括农民工的工资，所有成本都在增加，你反过来让房价往下降，这个东西好像违背了客观规律，所以违背客观规律的事情在市场上能不能发生，这是有的，但它不会是全方位的或者是大量的，或者形成一个主流，是不会的，无论多大的盘也有降价的，但降价的不会整整一个盘，可能是其中的一栋楼，或者一栋楼里的几个房间。
主持人：
刚才提一个比较实在的例子，万科降价，实际就是一个营销策略。
孙西平：
现金是其中的一个，第二个也不避免是操作。
董清波：
公司有公司的资本运作规律，有一些项目做出重大的调整是它这个集团，就是它上边这个投资公司在资本运作上来讲有宏观上的一些设想或者要求，所以导致了它在项目的运作规律上出现了畸形的运作方式，这是一种畸形的运作方式就是从项目来说，但是从资本运作来讲它是一种弥补，所以它就不得不这样做，而沈阳市的房地产企业大部分来讲还是以项目运作为主，所以它会遵从市场这种规律去运作，就不像有些人说的还有多么大的降价空间，是没有的。
另外我们做什么事情来讲，一定要通过实践的检验，就是实践是检验真理的标准，而不是说依据某些政策的导向或依据某些炒作，而是以这个区域市场的状态来运作市场，比如东北地区和珠三角肯定是不一样，但是在我们分析这些事情的时候不去讲这两个区域的差别而单单从房价上讲，它就没有可比性。
王国庆：
像杭州的房子有十万块钱一平米的，而且每层面积是一千平米，都是单层卖，它有这部分特殊群体，但是这里边泡沫是很大的。反过来，三千块钱的，建筑成本同样，建筑成本是差不多的。
主持人：
我听咱们三位开发商老总都已经谈到了现在不沈阳市场形势的状态，刚才孙总谈到了四季度应该是一个购房的好时机，当时杜总也说过明年价格会上涨，那我认为现在也是一个低点，从这个角度上您能细致的谈一下，如果今年四月份是一个好时机，那么房交会是不是的时机？
杜宏鹏：
刚才那个话题我也想补充一下，房地产是一个资本密集型产业，但是今年房地产企业都没有意识到现金为王的话，一开始万科也是半遮半掩下降的，去年10月份武汉万科就开始变相优惠，但是后来资金需要回流，所以他现在直接七折销售，沈阳的恒大绿洲也一样，一期精装修均价六千，二期他毛坯房四千，后来碧桂园开了又变成精装修四千多，其实这些东西不是主流，因为现在有的是低于成本，只是说开发商在需要资金流的时候在某一阶段一个特殊的产物，刚才这里有个话题，就是是否这种营销能够变成直接的降价，其实这个还是取决于四季度整个的销售状况和资金流的状况，因为现在的购房者也变得很精明，今年的营销手段要比去年层出不穷，大部分营销手段都是变相的打折降价，算来算去老百姓也能算出来比较，说来说去这些策略措施最终取决于个别企业运作状况，即使是有打折出售也是一个案或者是短暂时期的短暂手段。
刚才那个数据分析，个新增加供应量一千多万平方米，但是马上追问一句有哪些已经推出的但现在还没有售完的就是现在二级市场存量房，这是恐怖的。最恐怖我们看07年的数据，07年房价涨得快，竣工量低于消化量，但实际上这种是供不应求。真正的恐怖就怎么供求关系，这里面杭州政府做得很好，房地产毕竟需求量和增长是平稳的，但是供应量突然加大，将会带来灾难性的影响。每年要有一个系统的放量。四季度的时机就是整个调控政策都在在今年冬天达到一个的时候，冬季房交会是一个点，但具体还要看购房者根据项目的状况还有整个市场状况来进行选择。
主持人：
各位都已经对今天的话题进行了充分的讨论。下面请各位说出最想说的话。
王国庆：
我觉得沈阳目前一方面真正贯彻科学发展观，我觉得减少土地投放量对老百姓也是公平，对开发商也是公平。
第二、政府有义务传达准确信息给老百姓，告诉他我们目前的成本状况，我经常从动迁成本去讨论土地价格就是土地成本，土地成本占了开发很大一部分比例，1/3左右，所以我觉得政府真正的导向作用，真正减少开工面积，真正合理利用土地支持房地产开发，第二告诉老百姓成本准确信息，没有虚高目前的沈阳市情况，第三、应该告诉老百姓买房子，我觉得今年年底到明年三四月份，否则房价还会上涨。再一个沈阳这个地方真正拉动内需就是加大城市改造力度。还有一个是吸引周围的城市的人把沈阳推出去。可能这几个措施要比降一点税要好得多。
董清波：
我同意刚才王总的意见，作为沈阳政府要发挥对市场大的调控作用，根据现在市场状况对于投资规模进行控制，就是实际上新开工量要下来，新开工量要下来你也要出台一些政策，这样市场供求关系就被调整过来了，现在之所以一下子上市量很大，是因为与前一段时间市场需求旺盛，土地供应量大有关系，包括在金融方面的融资，在前几年相对比较便利这都有关系。那么07年价格上涨过快，是因为国家的调控政策，在建的规模缩小，然后到07年就形成了需求量大于供应量，那么现在我们08年这个情况就和07年计划开工和06年计划开工和07年已经开始延续到现在形成的量的关系，所以对于整个建筑市场土地供应市场不做一个科学合理的安排，那这个房地产市场就不可能从根本上有一个长远健康发展的趋势。
对房地产商的一些建议主要集中在手续的办理上，配套的环境上，这方面要加强，倒不是说现在房地产市场好像有点低迷是由于招商量不足，正好是相反的，招商量多的话供应量越大，对目前的市场越有负面影响。
孙西平：
销售是有节奏的，政府发展是有规划的，我们现在可能是一年做的事儿可能把后三年的事儿都给做了，土地都推出了，这样的话在政府这一块，无论是市级政府还是区级政府都是为官一任，把自己这一任的事儿做好，有可能向市场推出过量的土地，所以说这个要有一个宏观的计划，这个计划完了之后一定要按照这个计划去做，不要按长官意识去做，这是目前咱们中国特有的特色，都是长官意识，长官意识认为该做了你这个楼明年就发了，长官意识不该做有个批文这个谁也做不了，这个中国有规划，有五年规划，这个规划做完了我们都去规划那看一看，可能困难就能回避。
杜宏鹏：
这一轮调控有利有弊，有利的就是整个行业信心回归，大家可以做一个重新的计划，只要大家心情不会那么浮躁，可能后面就会有好的基础。到现在为止很多楼盘是以降价促销为手段，但是真正的我们还是要做品质地产，因为所谓的市得是大市。
随着中国经济的发展房地产肯定是一个有潜力的行业，土地是不可再生的，中国18亿耕地的底线是不能动的，土地资源是有限的，而房地产跟人又息息相关，房地产成本都在上涨，从国家来看，进入城镇人口开始买房子，带动房地产兴起，目前中国44.9%的文化水平，目前中国城市化率远远没有达标，美国刚建国95%的人口是城镇人口，那么中国目前城市化水平每一年一个百分点在递增，另外来说13.2亿人。以目前中国水平消化，中国房地产未来有刚性需求。房地产既可以满足人们生活需求，也符合经济发展规律，必然是一个朝阳产业。06、07这两年既是前两年的积淀也是后发。
主持人：
今天大话地产到这里结束，感谢各位嘉宾到来，谢谢！
到场嘉宾合影
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