大话地产活动现场
主持人：
理解孙总的意思，我们来做这个栏目的开发商谈到沈阳市场的情况都觉得沈阳是一个成本定价的市场，而不是利用炒房抬高价格，因为年初范教授的数据里面投资比例也是很少的，不超过10%。刚才孙总谈了心态的问题，因为从消费者来讲他肯定以的价格来买房子，现在这个政策出台之后可能算是一种优惠，但也不是很大。
孙西平：
只是这个市场上政府发布了一个新的信息，可能给你很小的补贴，给你这么一个信息，就是政府认为现在这个房市已经是很合理的了，如果不合理他也不给你这个信息，这个信息我认为老百姓不一定很认帐，他还会再观望的，他会用自己的脑袋分析，尤其是他会拿咱们沈阳的北方的和南方的楼市去对比，有的时候对比到一定的时候对比的不一定是价格，他对比的是下降的幅度，百分之多少的点，甚至有人问我沈阳的房价会不会跌到多少，我说你等，什么时候人民币贬值了房价可能跌50%，沈阳的房价完全是成本房价，确实没有泡沫。
主持人：
刚才孙总提了春季房交会没有政策，秋季房交会恢复了政策，包括现在国家的一个信号，另外冬季房交会也要举行，刚才几位老总谈了这个期间，第四季度可能是最微妙的，也可能是买房的时机，这些政策混合在一起，您认为这个政策对市场会有什么影响？
香港联祥 总经理 杜宏鹏
杜宏鹏：
我们有个的感受，这轮调控下目前来讲是性的，包括三线城市都受到这次调控的影响，但是不同的项目不同开发商的感受是不一样的，我们讲心态嘛，07年和08年的心态完全是不一样的，购房者的心态和开发商的心态都是不一样的。之前我想从专业公司的角度聊一聊这轮调控的状况，聊两点，是供求关系，因为我是学经济学出身，解决价格是由供求关系决定的，第二是作为大的经济体经济周期是关键，回顾07年上半年的时候国家就开始不断的出台调控政策，但是下半年一直到10月份之前基本上是出台一个政策结果房价没调低倒高了，第二种是投资第三种是投机，投资投机界限不是划得很清，在沈阳我们基本见不到。其实另外还有两种购房组成是非常可怕的，一个叫恐慌性购房一个叫超前性购房，恐慌性购房，今年给我们教育的是房价可以张也可以跌，去年飞涨很多群体借钱买房子，超前购房的话现在孩子还没有到结婚的年龄但是我借钱也先购房，今年我们对房地产进行了分析，结论真正的拐点就是去年10月份，去年10月份之后一线城市整体下滑，10月份出台最后一个政策，就是通过银行控制需求，它其实是个周期的，开始的调控不是没有利益，但是越调房价越高，到10月份出现拐点开始慢慢下滑，沈阳的势头从4月份才开始体现出来，春天的时候沈阳的开发商还是信心十足，其实我们春天的时候研究房地产的数据，对沈阳来说整个成长还是比较健康的，对于北京，北京当时也有一个迹象，但是相对比较好，对于三线城市，比如青岛沈阳这些城市都是比较良性的。三线城市四线城市包括辽宁省的地级市影响不大，开始我们的理解也是一样，一线城市由于开发过快，这次的危机就是次贷危机，因为国家已经开始准备在房地产方面放宽政策的时候，恰恰次贷危机出现了，因为当时国家有三个问题要面对，一个问题是控制通货膨胀，一开始中国遇到的问题是通货膨胀，所以要控制通货膨胀，第二个是保持经济增长，第三次贷危机来了就是要防范金融风险，这次对开发商来说很重要的问题就是银根缩紧，但是没有出台政策。
07年整个从业人员的心态各方面跟08年都是不一样的。现在国家政策已经在改变了，我觉得这次财政部出台的政策，就实际意义来讲的话是不大的，因为它所让的这些利给的这些优惠远远不及开发商的促销政策，但关键的是给予一种信心，就像前几年中国经济发展内需拉动不起来，但是储蓄在增长，大家有钱不敢花。现在对房地产整个舆论大家都在等着促销政策的出台。所以到现在为止这轮政策调控，其实是有一定意义的，但是它的作用不是很大，更多是一种信号，是一种信心深的，而且很多消费者有可能继续在观望看有没有新的政策出台，其实我们分析感觉今年冬季就应该是房地产的低谷，因为国家已经开始救市，救市需要有个周期，到明年春天的时候，明显房价肯定是一个重新抬头的机会，总归一点，我觉得像买股票一样不要永远想等到点买入点买出，其实现在个别的让利促销是一个短暂的行为，但是长期来讲的话房价肯定是上升的趋势，所以要重拾信心，找到一个合适的时机切入。
主持人：
我觉得现在有些开发商面临一些问题，我们现在有中指研究院的胡智强在场，他对融资都有一些相对的分析和统计，请他来介绍一下房地产融资的情况怎么样。
中指研究院沈阳分院 运营总监 胡智强
胡智强：
我整理了一个融资的题报。简单介绍一下我们金融市场的情况，从近一年多，我们了解各个融资的动态，包含了我们种种的，08年整栋建筑工有64栋，其中境外资金14栋，购买的是上海北京的物业，欧美大型投很对亚洲基金基本都是收购项目和股权，我们感觉金融机构和投很对中国市场是比较感兴趣的，体现在：一是我国国民经济稳健，整体的投资环境还是比较安全的。
第二部分是收购的成功案例。列举了摩根斯坦利等等的案例分析。
第三部分是整理了国内外金融环境的现状，包含现在有多少的外资进入中国，大概有63%在国内有投资。现在投资市场区域从05年3月份主要集中在珠三角广州长三角上海，到现在已经向二三线城市大连成都常州这些城市逐渐的感兴趣，而且原来是以写字楼和商业为主，现在已经拓展到了工业地产公寓等类型。我们可以看到商业地产的份额是加强的。
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