[摘要] 地产论道是沈阳房天下联手商报房产周刊、楼典杂志开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
另外我在卖公馆的时候，就是我住宅的这块，我买公馆送铺位，商场要一下在短期的出租一般来说都是做不到的，我们能够出租到80—90%应该说是很高的出租率了，我就把边边角角位置不太好的地方每一层级出10%，就是买了我的公馆我就送给他三年的使用权，这三年谱的使用权送给他以后，他在经营的成本上低，位置差一些他成本低，他有一定的竞争优势，就有可能能够做得很火，这边边角角的位置都被他们做火了，这商场的人气，商场也被他们做旺了，这边上的价值也体现出来了，对商业来说是有好处的，对公馆我直接促销非常明显，很短的时间我就卖出了六七十套，卖得非常火，我们在3月24日我们卖了8套住宅，3月26日一天我们卖出了13330万，然后我们前两天又卖出7套住宅，就是非常明显，住宅的销售非常明显，因为我们的进度目前来说最快的是做到四层，在这样进度前提下能够卖到这样的话还是不错的。
还有从项目的促进来说，我觉得写字楼对商场也是一个促进，像现在我们商场的规划有四层是安防汽车城，三楼是通讯批发，其实经营商户在商场里有铺位以后他很想找一个很好的办公场所跟他相匹配，而我们现在商场配套的我们规划了有SOHO，在写字楼的七八九十层我们也给他们特别预留一个办公场所。
主持人：
感谢张总说的一些精彩的观点，张总从谈到房地产现金一些策略的营销策略，以及整个运作的一些情况以及一些销售的势头。我想作为徐总也会有自己的一些看法。
沈阳华丰房产有限公司副总经理徐耀东
徐耀东：
在沈阳我们华丰可能是来的比较早的，因此对综合体在过程中的理解也给各位老总做一个借鉴吧，我们来沈阳之前对城市综合体这个概念抱有一个粗浅的认识，就是城市综合体这种业态本身是一个很泛的概念，它具体的是哪一个项目是综合体可以说得出来，可是在泛的概念中有很多很多种特定的门类，比如说张总的综合体就是结合了电子计算市场以及其他功能，以整个综合体为发动机然后促进了各个项目的进展，那贾总的项目可能一开始做酒店，然后以酒店来促进其他商业或项目的发展，那么在我们看得到的还有另外一种类型的，就是游乐场、文体设施，比如像张总准备在沈北开发这样的项目那就很明显是个大的综合体综合区域的概念，不过用的是游乐场作为发动机。
确切的说在我们开发商来之前沈阳是存在综合区域的商业，而不存在某一个综合体可以称得上是一个城市真正的综合体，那在我们来的时候统一的大家都认识到了商业住宅还有几个功能比例分摊问题，但是在这一步里我们初步思考的基本上很类似，基本上都像贾总说的住宅、酒店、办公楼、商场，就是这些几个大的功能，只不过在商场的使用上面，在酒店的个性使用上面，包括办公楼的租还是售还有规模设施这方面加以了区分，所以可以预见到在沈阳的这几年，尤其是2010—2012年之间可能会在沈阳存在一个比较剧烈的所谓城市综合体之间的竞争，当然在我们刚刚接触到这个城市综合体开发当中也是重点的是以打竞争为主，而不是说怎么样来突出综合体的综合概念，那么至于在打竞争上面就各家都用了自己擅长的，对于我们来说我们希望在这个过程中学习到其他企业做的比较好的。像在五里河地区考虑到沈阳目前商业的综合现状，中街的散户杂而乱，有的时候去看看，中街所谓的商业街其实是文体一条街，都是各种体育品牌的专卖店，重复的，一个牌子会有很多，中档的甚至低档的，太原街是大型商场聚集的一条街，人均人流非常少，赚个热闹不一定会赚到钱，那么北行其实是一个社区商业中心的概念，它存在升级的空间，但是它覆盖的面小，所以从长期来看要经过一段时间的养护和整合，那么在我们五里河这个地区其实的机会是在于转型、整形、提升城市的形象，其实这些都是综合体项目最能做到的，因为城市综合体整体形象上面现代设计、规划整形完全一次性建造，或者在特定年代里边分批规划建造，整体形象会非常好，符合城市形象提升的需求，城市综合体整合了这个地区或者说其他城市甚至国内国外先进的资源，能够把它引入到某个地区来，也是符合了形象提升的需要，更重要的是城市综合体在各个区域里面的养生和诞生促使了当地的消费升级，像在三好街我们以前的集团市场可能只是说的不好听一点是深圳华强北驻沈阳办事处的这么一个销售模式，那现在开始就可以直接从香港或者从国外进货作为东北地区的电子集散市场的引擎，所以基于这几个概念，我觉得我们能做到的，对于我们对商业项目不是那么上手的企业现在一步步往前走的过程当中，我们抓的重点就是个发挥我们自己的优势，作为建筑企业和住宅开发的优质企业我们要保证整个过程的全质量监控，就是首先保证我提供的形象是过硬的，其次提供这个容器之后，我们所引进的商业品牌是能够有利于我们在各个综合体里打竞争的，那具体来说就是我做不了完整的商业电子，我也做不了非常高档的酒店，但是我要做抓住年轻一代高级白领消费人群内心需求的商业中心，我是希望在沈阳到西武去进行橱窗购物的人或者说到五爱街根本就不去的人到我这里来能找到他非常向往的消费乐园，这当然包括品牌是我们能供给他的，环境是我们能供给他的，最重要的是我能不能长期的在这个地方进行全天后的消费，如果我这几点能解决了，应该说在五里河这个位置我就是做成了一个符合本地五里河发展的一个城市综合体，这就是我对所谓城市综合体个性的一个想法，就是要做自己特色，要打竞争。
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