[摘要] 地产论道是沈阳房天下联手商报房产周刊、楼典杂志开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
主持人：
谢谢马经理对世茂五里河项目做的一个阐述。
刚才各位老总谈到了综合体的概念和它的产生，包括各个项目的一些具体情况。我们请杜总，刚才各位老总谈了城市综合体的一些情况，谈一谈沈阳这边综合体情况的看法。
香港联祥集团杜宏鹏
杜宏鹏：
其实比较偶然，今天上午打电话的时候正好在山东，其实也是跟当地的一家集团合作，我们运作一个类似城市综合体的项目，那么先两年我们讲住宅地产，然后讲商业地产，今年突然讲到我们呼之欲出一个名词叫城市综合体，其实这个本身也是一个比较好的现象，它其实应该说是一种进步。
说到综合体的话，因为我们的角度不太一样，其实我们既是专业的操作上，同时我们本身也有投资和开发的业务，其实我们在综合体方面在国外就是我们的港资方面，尤其是欧洲，用到这种体量的比较多，说到综合体先说一下概念，就说它到目前为止不是一个非常详细的范畴，其实综合体本身它应该具备城市中所有的一个功能，也就是说是一个城中之城，它的广义可以大到一个CBD，小到一个单体的建筑综合体的建筑，像深圳茂业，它上面可能在一个建筑体里有酒店、写字间、居住功能，同时有商场，相结合的一种体量。
其实讲到综合体的话，大部分的话就是把城市中一些城市的功能，比如说住宅、酒店、商场、会展、餐饮、商务、交通，这些功能中其实是一个有机排列的一个组合，其实往往城市综合体最主要的还是抓住三个方面，一个是酒店业，一个是大型的商业，还有一个写字间应业，那么这三种文化用一个组合模式其实形成了目前综合体的主流，其实我们对沈阳的综合体也做过系统的梳理，就是沈阳在之前其实没有真正的综合体的概念，其实大部分我们看到了很多项目在一些核心的城市地区，由于它的工业配套比例的一个要求，所以大部分都是多种业态的一个综合，但是这种组合恰恰缺乏互相之间协调的关系，所以只能叫城市组合体，其实比较以前有点雏形的应该是华府天地，这个项目应该类似于综合体的一个雏形，他们今天我们在座的都是我们一线的开发企业，那么我想综合体的概念综合体的开发应该在沈阳会形成新的一轮，就是真正打造一个样板，其实说到综合体，因为我们在也做地产，其实大概分三类，一种是市中心的，那么CBD往往是城市综合体中最密集的地区；还有一种是以交通为枢纽打造的综合体，包括北京的东直门其实都打造这样一个枢纽；还有一种叫郊区化的城市综合体概念，因为沈阳勉强算是二线城市，那么对于一线城市来说，它整个城市化进程很快，很多综合体其实不仅仅出现在市中心，那么在一些郊区，因为它有比较大量的土地有先天的条件，所以有综合体的出现，那么对沈阳来说更多的还是集中在市内，我们也研判过，就是说目前最适合做综合体开发的，就是以商圈的概念作为划分，一级商圈太原街以及中街，二级的话北行、三好街、五爱，这些商圈其实有机会形成一个综合体这样的概念。
第二个重点就是金廊沿线，金廊沿线我们研究过整个政府的定位，因为金廊分几大结点，北部是在北陵区域，它主要的定位就是省级的行政中心，那么市府广场北站区域是对外功能为主的，主要还是以金融业以及CBD中央商务区的概念，还有就是五里河区域，五里河区域是对内功能为主要属性，主要是酒店业、会展业等等的结合，其次是浑南，浑南的话也是内外功能的一个混杂，可以理解为就是说北站这种CBD区域的一种功能的互补、错位的竞争，但是从整个金廊沿线来看其实最适合做城市综合体的还是在五里河区域，因为从五里河在沈阳历史上形成的氛围还有先天的属性应该有利于城市综合体这个体量的一个打造。
其实作为综合体的开发有四点要素是非常关键的，其中点还是在于空间的把握，因为其实对于综合体来说往往占据了一个城市中比较核心的位置，另外往往也是着交通要道，尤其是有地铁的一个嫁接往往使综合体有一个更大的促动，所以往往它跟外在功能的衔接对空间感要求是比较强的，同时由于综合体本身对内部的体量，那么它对内部的空间功能也是要求比较大，所以对于城市综合体来说点最重要的是空间的组织序列，第二点综合体有一个重要的衔接点，因为它往往在市中心，所以它往往是满足很多功能的一个互补，我们可以理解为刚才华强张总也讲到就是说我们可以理解首先写字间，那么可能写字间的出现为酒店业带来了客流，那么酒店业的出现给写字间解决了后顾之忧，那写字间跟酒店的客户群又解决了商业人流的问题，包括带活了娱乐业，同时商业和娱乐业的出现又反而辅助于写字间跟酒店业达到一种便捷，最终综合体往往都有类似住宅的开发，因为综合体一般都是分持有和现金流两种产品的一个组合，这样的话就形成一种互动，这种互动过程中刚才讲到的重要的第二点就是在于内部的交通组织。
我觉得判断一个项目是综合体还是组合体，组合体只是一些酒店、写字间、住宅的叠加，的特点我的理解就是说还在于内部交通横向之间的一个组织能否形成一种互动，其实看我们很多时中心大都市一线城市也好还是沈阳这座城市也好，很多的开发模式有一些比如我们经常可以看到的案例，有一块是中心的土地，上面盖了两个塔楼，一个塔楼往往选择是写字间，另一个塔楼可能是酒店式公寓或者是产权式酒店或者是纯酒店出租，下面往往是复制群楼，群楼里面往往有很多功能附加，如果它为了达到商业比例，往往群楼如果超过三四层以上部分可能会做酒店，下面的话可能会有些商场和一些娱乐业的结合，但往往各自的体量在内部难以良好的互动，其实我们一般说到综合体的话我特别喜欢举两个案例，一个是比较早的案例就是洛克非落中心，还有一个是比较新的是日本的六本木，其实去到那里就能够感觉到城市综合体，其实综合体的话应该是城市的一个名片，应该是提升一个城市的综合形象力，其实沈阳，政府是城市的经营者，其实沈阳的问题我们也看到了整个政府规划，政府尤其是北方的政府在很多城市经营中更多考虑的是长官意志也好或者是短效也好，经常他在包装某一个地块，然后进行大量土地的出让，其实往往很多这种出让以后还没有形成很好的一种配套和衔接的成熟，那么政府又会去包装另外一个区域，像我们从2000年开始沈阳政府就开始不断的包装一个又一个区域，但往往很多区域内部规划等等一些体系都没有完全形成的时候，那政府重心在不断的转移，其实综合体的出现在这里能够起到一个积极的补充作用，六本木我们去到那里我们看到，其实我说交通贡献中最主要的结点就是在某些结点能够达到吸聚人流的效应，带来人流和客群的集中，避免清单，洛克非落中心这个作为我们研究最核心的一个案例，因为在最开始之前的话，其实它不属于综合体，它属于是满足各种大厦独立的组合，但比较相邻，但是当时比较冷清，楼和楼之间到了晚上比较冷清，只是白天的时候比较繁华，但是后来由于希尔顿酒店的开业，酒店业的进入，另外它把几栋楼之间的关系进行梳理，包括露天的咖啡厅、露天的酒吧，包括冬天的酒吧可能就变成了溜冰场，这样就形成了人流会有一个驻足的横向交流的空间，这样的话就使综合体形成了比较好的互动，所以说综合体第二点就是交通的，纵向的横向的包括内外的衔接。
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