[摘要] 10月份，沈阳市主城区商品住宅备案均价5668.29元/平方米，其他城区(含开发区)均价为5150.12元/平方米，分别比9月降低478元/平方米和116元/平方米。这也是今年沈阳商品住宅价格首次出现整体下滑，与国家推出房产新政不无关系。
新闻背景：10月份，沈阳市主城区商品住宅备案均价5668.29元/平方米，其他城区(含开发区)均价为5150.12元/平方米，分别比9月降低478元/平方米和116元/平方米。这也是今年沈阳商品住宅价格首次出现整体下滑，与国家推出房产新政不无关系。
另外受影响较大的就是来沈买房的外地人。最近出台的政策都对外地人购房贷款进行了种种限制，而从沈阳目前的购买力来看，外地人购房还是占有相当大的比例，这些规定无疑会对他们的置业计划产生影响，不少外地人购房占比较大的楼盘受到了波及。但是目前还仍是体现在成交量下降方面，房价还没有发生大的变化。
三套限贷或使中高端楼盘调价
香港联祥置业总经理杜宏鹏
前段时间，北京有消息称明年房价可能会发生比较明显的下降趋势，对于这种看法，支持者不少，反对的声音也不弱。不管怎样，作为二线城市，沈阳市场的反应远没有北京那样迅速，房价也不会像一线城市那样出现大起大落的状况。
至于沈阳房价出现了小幅下降，现在的市场反应还并不明朗。如果情况属实，我认为可能的原因有两个。一是沈阳房价没有发生下降，只是周边非中心区域的楼盘供应量加大，在总体上拉低了整体楼盘的均价；二是国家频繁出台的各项政策，尤其是三套房停贷的规定限制了部分中高端购房者，使他们撤出市场，从而造成一些中高端楼盘价格出现小幅下降的情况。
外地人占比大楼盘受影响较大
沈阳凯特罡夫房地产顾问有限公司总经理罡夫
从数据来看，沈阳10月份房价环比9月份出现小幅下降，究其原因，可能性之一是在房价还没有涨到位时，有一批购房者出手购买，但并没有进行备案，在10月份，宏观调控继续出台后，这些房源开始进行集中备案，造成实际成交价略低于市场销售价格；但很可能实际上，房价并没有发生下降。
当然，从市场最近的反应看，还是有一定的变化，特别是外地人购房变化明显。受首付款提高至50%等贷款政策的重重限制，部分外地人因达不到条件弃买甚至退房的都开始增多。
房价未变仅成交量有所下降
价格未见下调
楼盘成交量“缩水”
那么目前在售楼盘的价格到底是变没变呢？记者带着疑问走访了十多家售楼处。
记者在铁西、浑南和沈河三区各选了三、四家代表楼盘，经过比对，记者发现，与9、10月份相比，这些楼盘的价格并没有发生明显的变化，基本都维持在同一水平，在促销方面，也都没有推出极具竞争力的优惠政策，仍是以常规小折扣为主。
虽然价格并没有出现下调，不过在走访中，记者还是发现部分楼盘的到访量有减少的趋势。其中，沈河区的几家楼盘，销售价格都在万元/平方米以上，但售楼处几乎没有什么人，来电量也有所下降。
目前，距“9·29新政”出台将近两个月的时间，对沈阳楼市的影响也正在逐步显现出来。虽然价格并没有大的变化，但成交量已经开始受到考验。
沈阳凯特罡夫房地产顾问有限公司总经理罡夫告诉记者：“从市场情况来看，一般大众化楼盘及中心地段的住宅项目受影响较小，而一些中高端楼盘及周边非中心区域楼盘受到的影响更大一些，部分楼盘成交量出现了明显的下降，其中别墅项目的成交量更是锐减。”
“同时，外地人购房的限制更使一些外地人购房占比较大的楼盘受到了不小的冲击。由于信贷政策对外地人购房有所收紧，外地户口购房者想买房，必须提供在沈工作一年以上的证明(纳税或社保证明)，才能贷款购房，否则限制贷款，这对于许多想在沈阳买房的外地人来说，是一个不小的阻力。据我了解，铁西某项目客户就是外地人居多，平时每个月都能销售80多套房源，但在10月份仅销售了30多套房源，成交量大幅受挫。”
利好有限
冬交会难刺激楼市
12月初，沈阳冬季房交会即将召开。在如今楼市成交量有所下降的苗头下，冬交会能否成为一个有利的契机，带动整个市场再“火”一把，对于这点，不少业内人士都认为冬交的影响力度有限，难以有效刺激楼市“复苏”。
一般来说，到年底，一些开发商因支付工程款、再次拿地等原因都会遇到资金“瓶颈”，为了加速回款，很多楼盘也开始打出促销牌，做出让利举动。再加上今年冬天即将召开的房交会，不少开发商也都盼望借此契机，使楼盘销售再上一个小高峰，给今年圆满收尾。
对此，沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析：“如果政策持续不变或更加严厉，会有一些开发楼盘因资金问题而加大促销，但这也只是个别楼盘的行为，并不能代表全部。对于购房者来说，这种利好非常有限。”
而对于冬交会的刺激，沈阳凯特罡夫房地产顾问有限公司总经理罡夫认为：“在目前全球化的大背景下，楼市也受到多方因素的综合影响，如果没有大的宏观调控做依托，仅凭地方的小措施，很难达到拉动楼市的目的。而且根据以往的经验来看，冬交会的影响远不如春交会、秋交会，因此它的作用也是十分有限的。”
牟启玮也认为：“冬交会的效果如何要与优惠政策挂钩。如果冬交会上，购房者可以享受每平方米十几、二十元的补助，对相关契税等进行减免等优惠，那么会在一定程度上对成交量有所促进；如果冬交会上政策力度小或根本没有政策，那么效果肯定就一般了。”
未来趋势仍看涨
看好产品再出手
听说房价下降，兴的莫过于购房者了。不管房价是真降还是“假摔”，最近，记者就听到不少购房者想趁机出手购房，在这个特殊时期，记者采访了一些业内人士，或许对购房者有所帮助。
“沈阳房价总的趋势仍是上涨的”、“沈阳在某种程度上来讲，房价基本没有泡沫”、“与其他一些城市相比，沈阳房价仍然是理性、稳定的”……采访中，不少业内人士都表述了类似的观点。事实上，从这几年沈阳房价的发展趋势来看，也诚然如此。
香港联祥置业总经理杜宏鹏认为：“对于购房者来说，心态很重要。由于房价总体趋势是上涨的，因此该买时不要犹豫，出现暂时下调时也不用后悔，从长远来看，买房基本都是不赔的。”
沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析：“地价是影响房价的最重要因素。从近期沈阳成交的几块土地看，地价都不低，想必房价也肯定水涨船高。另外，目前来看，主城区特别是沈河、和平一些纯住宅的价格也就在7000-8000元/平方米左右，随着明后年和平、金廊的大开发，房价过万是指日可待的。从这点来说，房价还有相当大的上涨空间。”
针对购房者如何置业，牟启玮表示：“刚需客户应该及时出手，看好就买。进行短期投机的购房者打的是时间差，目前应该慎重而行；而正常的投资者则要根据自身的想法选择产品。”
“如果考虑未来后变现，就要选择潜力大的住宅项目；如果想购买后用于出租，则选择市内公寓类产品，既容易出租，租价也高，更大；如果市内已经有住宅，也可以考虑棋盘山、蒲河等有山有水的别墅产品，既可以保值增值又能够休闲享受，一举两得。”
购房者沈小姐告诉记者，她想买一套100平方米左右的房子，从8月份起就开始打电话咨询价格，最近听说房价下降了，她又打电话把中意的楼盘问了一遍，却没有一家表示有降价行为。
虽说沈阳市房产市场研究中心发布的数据称沈阳房价有所下降，但很多市民都像沈小姐一样，并未真正感觉楼盘价格发生了什么变化。
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