[摘要] 城市规模一扩再扩，但沈阳人从来没有放弃过自己的绿色梦想。业内人士表示：“高端住宅的稳定与旺盛，其意义不仅仅局限于同质产品市场，还可以加强楼市各梯级消费的信心。”别墅凭借其优美的环境，舒适的居住空间，正逐渐在沈城掀起一场别墅热。
主持人：
包括之前王石说了一些话。
孙刚：
现在沈阳非理性的疯长就很少，不能说一点儿没有，局部个别的盘会有，但是整个市场没有，大势不是，所以也不应该有一个回归的力度，因为回归是要跟前期对比来看的。
胡智强：
我们做过的分析，06年深圳的房价是7000，07年是8000，07年下半年是10000，然后08年是30000，它的房价炒的比较高，但是沈阳市场从01年开始就是一个平稳的曲线，所以它下调的空间不是很大。另外我们做了收入房价研究，01年以80平米为例，01年房价收入比大概九点多，不到10，然后到07年降到6.18了，在下降，也就是说整体房价涨的要比收入慢一点，收入涨的还是比较快的，所以现在基本是心理因素的影响。
孙刚：
前两天太湖国际王总写了一个博客分析了成本，现在的产品，比如生活坊这边卖4700，怎么算它也没有降价空间啊，除了个别的像兰侨这样的。
主持人：
沈阳市场比较特殊，一直就想给购房者传达一个信号，就是沈阳市场到底是什么情况，因为这个区域差异是非常大的，大连前一段时间有一个比较好的非毛坯房12000，比沈阳房价高很多，所以这个情况不等同于沈阳市场，沈阳市场处于什么状态，我觉得各位开发商都说得比较清楚了。我们做这个也是希望给购房者能更多的了解我们沈阳市场的情况，因为这是一种需求，因为你买房子迟早得买，投资者可能是作为投资心态，但是自住来讲的话，你要是该买的时候没买对你可能是一种损失，因为你迟早要买的。
傅广新：
我觉得沈阳市场这边探讨的太多了，我觉得没有太大必要，在前几天我看到的一组数据是关于沈阳地区的钢材类价格，那个价格比前一天高出了67块，比上个月的均价高出670块钱，而且后边分析钢材市场涨价来源于两大行业，一个是房地产行业一个是家电行业，这里不排除地震之后重建上涨，说明沈阳房地产行业可能会受到外边一些影响，但就目前整个市场情况我觉得没有太大问题。
孙刚：
去年我们3.1期建设的时候均价是4200—4300，现在的价格是4900，前两天我又补了钢材，最贵的四级钢已经达到了6800，这种价格涨幅是很吓人的，包括劳动力的价格。
胡智强：
但是都是当天的价格，没有说往前预定的。
傅广新：
包括省内的几个国标的水利公司，它的生产厂，现在几乎是我今天开了票想把水泥提走，不行，你只能等，哪天排到你你再去，而且等排到你的时候还得按当时的价格算。所以说现在的建材市场是非常火的，如果房子全卖不出去的话，那建材市场就完了，所以两下一联手可以折射出来，应该说沈阳房地产市场还可以，相对健康。
主持人：
最后一个问题，我们在新的地产形势下，抓准产品实现别墅产品市场，请夏天说一下。
夏天：
刚才傅主任说的这种情况我觉得跟我们国家的经济情况是有关系的，钢材价格很紧俏，比如现在国家的通胀，越是通胀的话，大米又涨价，CPI狂涨，大家说可能是新的又一轮的经济危机，但是专家说不会，因为真正的经济危机到来的时候是狂风卷落叶那种的，根本没有时间，但是我们现在还有时间去应对。沈阳我觉得在某种程度上还是相对独立的，因为房价泡沫不多，所以不会受像深圳、广州、北京这种城市的影响，但是它会受整个国家经济形势的影响，这个可能更多的是对购房者心理的影响，如果下跌的话对市场打击非常严重的，跌的越多我就越不买，一旦开跌的话可能就不买了，这就是恶性循环了，所以我想从营销上来讲，在这种局面之下，我觉得更应该去看所谓的精准营销。过去说我要扎扎实实做好产品，这个肯定是这样，这是根本了。现在我觉得市场还没有到那种百花齐放、百家争鸣那种，因为供应量还是比较小，供应量还不是像北京或者像上海那种遍地，一个区域项目很多，我觉得我们现在棋盘山是一个比较密集的区域，因为它的供应量没有达到那种爆发的程度，另外它的需求也没有被完全的刺激出来，这个可能跟沈阳的人口规模和消费的结构以及别墅的目标客群所占的比例是有关的，因为我看过一个调研，沈阳有170万户人的话，通过调研有4.7%的人会买别墅，这样算下来一年有8万多户买别墅，这个数字是挺吓人的，意思是消费能力还是很强的，消费欲望还是很旺盛的，看怎么样把他刺激出来，所以我想发展商一个是在产品的设计还有产品的研究、产品的升级、差异化，然后别墅产品的特点个就是自然资源的占有，还有安防、物业管理，因为拼到最后就越来越细了，我觉得沈阳还没到这个层次，我觉得这个是将来别墅市场是必须面临的，不仅是精细化的开发，同时会转变为精细化的营销，因为市场会越来越挑剔，产品一旦供应充足之后，我觉得住宅市场就是这样，我觉得我们发展商做得还是比较细的，不像北京，北京一万以上的消化比较困难，但是7000这种价位的卖的还是很快。所以我觉得别墅精细化开发大精细化营销，再根据市场进行战略调整，因为市场真的是在不断的变化，尤其使08、09，现在有人提到说万科已经进入到冬眠了，等一两年然后再看2010年怎么样，碧桂园的战略我认为是对的。
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