[摘要] 面对明年辽沈楼市的走向，房地产业内人士以及相关社会学者均表示2012年的沈阳楼市的关键词多为“稳、缓”。与此同时，一直作为行业风向标的地产龙头品牌，在面对政策调控时，其应对战略也将很大程度上左右整个城市的楼市走向。
（来源：辽沈晚报）在调控日渐成为常态的2011年，市场却并不平静。相比一线城市两大市场主体间的激烈博弈，沈阳楼市在2011年还是比较能够hold住，开发商前九个月的日子都算好过，成交量从数据来看皆是同比上扬，真正有需求的消费者该出手时就出手。尽管进入第四季度，调控效果和北方冬天的淡季效应都开始显现，成交出现回落，但从全年来看，沈阳楼市还是“风景独好”。
成交——前九月同比攀升 火焰>海水
一年之计在于春，在楼市，一般也有这个说法。沈阳万恒地产总经理崔钟凯这样形容这个行业规律，“通常来讲，一年的开春之际要卖得好，那全年可能都差不到哪去；但如果一开年市场就不好，则这一年的情况就不容易乐观。 ”
沈阳在2011年属于种情况。尤其是沈阳版限购令出台前，包括投资需求在内的各种需求集中入市，市场迎来成交高峰，仅三月的成交面积就达到了132.27万平方米，是去年三月40.23万平方米的三倍还多。
崔钟凯认为，这种成交热情一直延续到了五月，之后伴随着调控的深入和限购效应的显现，楼市成交回归到正常水平，投资投机需求开始陆续退出市场，但是普通消费者信心受影响不大。
针对2011年沈阳商品住宅市场状况，辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜分析，沈阳2011年商品住宅成交量在前九个月总体呈同比上升态势，9月之后成交受政策持续影响有所下降。曲赜胜表示，今年的市场供应量同比2010年还是比较大的，尤其是4、9两月出现了供应高峰，从8月份开始，开发商明显加快了推盘和销售节奏。
房价——环比跌幅滞后沈阳住宅抗跌能力或更强
调控频来袭，房价肯定首当其冲。作为史上最严厉的调控之年，相比一线城市过山车般的房价波动，沈阳房价还挺接“地气”。
据中指研究院发布的百城房价指数显示，从1月的6011元/平方米到10月的6508元/平方米，沈阳商品住宅样本均价的变化曲线还是微微上扬的，环比涨幅在5月冲高后回落，与年初相比，涨幅已呈现出平和之势。
拿100个城市商品住宅样本均价的环比变动情况，与沈阳对比，曲赜胜发现，的环比变动是从8月份之后开始下降，而沈阳是10月份之后才出现回落，这一方面反映出沈阳商品住宅价格市场反应的滞后，另一方面或可说明沈阳商品住宅价格的抗跌能力更强一些。
的确，在“七折优惠”、“首付”、“2万抵30万”等优惠在其他城市满天飞的当下，沈阳市场确实显得理性很多。
产品——刚需、首改是成交主力高端风险须警惕
由于2011年沈阳楼市住宅销售经历了“前火、中稳、后冷”的三个阶段，住宅产品的成交主力也随之呈现出不同的变化。
阶段是限购前后，崔钟凯将之归结为各类型住宅甚至包括投资型产品，抢占出货先机的放量期；在限购令效应显现后的5—10月，市场供应开始倾向刚需和改善型需求，中小户型和针对首次改善型置业的小两房、小三房成为市场主力；进入第四季度，由于销售受影响开始收缩，这一时期的成交产品基本上成了中小户型的天下。
从区域市场来看，除近些年成为销售主力的二环周边，伴随城市外扩形成的三环外板块亦渐成亮点。而就行政区而言，深圳意昂营销顾问有限公司总经理陈利文坦言，以大浑南为核心的南部地区是最近几年的热点。“其实，年初出于对后市乐观的判断，很多房企在拿地甚至产品规划上都剑指高端，这其中就有不少项目位居浑南，但是由于明年上半年的形势不容乐观，所以，这些高端项目很可能会经受严厉的市场考验”，陈利文建议开发企业应该警惕产品冒进的风险。 记者 王雪
2011年房交会现场，人们对住宅的关注度依然很高。
比成都、比西安、比郑州 沈阳房价挺“坚强”
想了解沈阳住宅市场价格，到底伤不伤得起？本报对比了沈阳与成都、西安、郑州这三个二线城市房价的折扣优惠力度，发现相比这三城算得上夸张的促销手段，沈阳优惠最“腼腆”，而沈阳房价挺“坚强”。
比如成都市场，“购房优惠低至81折”、“购房优惠2万抵30万”等促销语相当夺人眼球，相比2010年的楼市，这些优惠可以说是相当“给力”；而“最雷人”的要数西安一楼盘打出的广告语“白送一套房，你要不要?”——即购房者一次性支付全部购房款，5年之后开发商将全额返还，如此优惠，可见开发商在资金难回流的当下，已经下了血本。相对于其他二线城市争妍斗丽的促销优惠政策，沈阳楼市还是最“腼腆”的，“购房每平米力减400元”、“团购优惠97折”，优惠力度没有其他城市那样大，可见沈阳的房价本身还是比较坚挺，没有过多的泡沫存在。
探究沈阳房价之所以波动较小，大致有三方面原因可循：一是沈阳可待开发土地资源和市场供应都比较充足；二是大多数购房者属于刚性需求，能够支撑起健康的需求结构；三是沈阳市场房价本身的定位还比较符合市场的购买能力。
2012年，在调控政策继续显效的背景之下，沈阳住宅市场价格究竟还能否保持如此的抗压能力，抑或是“开闸放水”，专家表示这还要根据明年政策调整的情况来进行判断。 记者 宋博
2012，买房时机出现在上半年买房？不买房？到底买不买房？
基于对明年市场走势的预判，很多业内人士都认为，“调控不能放松”的基调和成交信心不足，将让明年上半年的住宅市场价格探底。因此，不论刚需还是改善需求，未来半年皆有“买点”，是入市好时机。
龙净地产副总经理张金泉说：“虽然现在国家对楼市的调控政策并没有放松，但就沈阳市场而言，目前的调控已经到位，也许很多人还在期待着房价大跌，这在沈阳市场很难出现。特别对于市中心的住宅，它本身就占有得天独厚的资源，自身的稀缺性更会提升它的价值，而明年上半年出手，应该会得到的性价比。 ”
而对于刚性需求来说，上半年买什么样的房子比较好，业内人士也给出了建议：不妨多关注一些新盘，在价格制定上会给出不少优惠，让购房者感到超值。“从中长期来看，沈阳住宅市场依旧看涨”，辽宁大学经济投资学博士李宏英谈及后市时表示，明年五月之后将会逐渐复苏，所以，在时机上，至少明年的前两个季度仍是抄底的时机。
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